央企中海地产财报难看 “购买潮”假象被戳破

上海“沪7条”楼市新政落地一周后，多家媒体密集报导“咨询量翻倍”、“温州炒房团重现”等现象，营造出一种“购买潮回归、温州炒房团再度横扫上海”的市场氛围。然而，上海本地博主指出，现实情况与媒体叙事大相径庭。所谓的“购买潮”，更像是在高额佣金刺激下被精心排出来的一场市场表演。

中国海外发展有限公司（简称中海地产，股份代号：0688.HK）是一家总部位于香港、直属于中共国务院国资委的央企房地产公司，其母公司为中国建筑集团。作为中国建筑体系中最重要的地产平台之一，中海地产长期被视为行业中的“优等生”，在工程建设和房地产开发领域具有重要地位，并多年跻身《财富》世界500强。

近日，中海地产公布最新销售数据：2026年2月，连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中国海外系列公司”）的合约物业销售额约为人民币84.64亿元（人民币，下同），同比下跌35.9%；对应销售面积约358,700平方米，同比下降45.0%。

2026年1月至2月，中国海外系列公司累计合约物业销售金额约229.42亿元，同比下降9.0%；累计销售面积约875,400平方米，同比下降29.7%。

上海财经博主“蛋小黄”在其最新的自媒体节目中表示，要理解当前上海楼市的真实情况，首先要看中海地产的数据。作为地产行业中的“优等生”，其市场表现往往被视为行业景气度的重要风向标。

2月26日，上海正式推出楼市调整政策“沪7条”。该政策主要从限购、公积金以及房产税这三个方面进行调整，包括放松限购条件、扩大购房资格、提高公积金贷款额度等措施，试图通过降低购房门槛来刺激市场需求。

政策出台后，多家大陆媒体迅速报导楼市“回暖”迹象。例如，《21世纪经济报道》以“‘沪7条’落地一周：温州客户闪现，上海楼市‘春意’渐浓”为题称，上海链家数据显示，新政落地后，新房线上咨询量上升106%。3月1日作为新政后的首个周末，新房线上咨询量较1月周末上升80%。同时，58安居客平台数据显示，新政落地首周，用户主动咨询量环比增长97.6%，留电转化效率提升180%。

另一家媒体“财联社”亦以“上海楼市新政满一周：需求侧热度回升 二手房迎‘开门红’”为题报导称，上海二手房市场修复力度超出市场预期。

然而，“蛋小黄”指出，如果市场真的出现明显回暖，中海地产的销售数据理应同步改善。但实际情况却是“量跌得比价快”——成交面积大幅缩水，房价却仍在勉强维持。这说明中海地产主打的豪宅市场已经卖不动了，单价虽然死撑，但“去化面积”惨不忍睹。