【名家专栏】让美国普通民众再次买得起房

没有什么比美国住房越来越难以负担更能说明金融经济（华尔街）的繁荣与普通家庭（大街小巷）的困境之间的脱节了。

在二战后经济繁荣时期，也就是大约在20世纪60年代，美国家庭的平均房价略高于家庭收入中位数的两倍。而如今，美国家庭的平均房价已超过家庭收入中位数的五倍。这比全球金融危机前房地产泡沫时期普通住宅价格约为家庭收入中位数的3.5倍还要高，也比历史上通常被视为“可负担性”（affordability）的三倍平均水平高出67%。

几年前新冠病毒（COVID-19，即中共病毒）全球疫情后的货币政策，即各国央行推动的全球流动性“宽松货币”（easy money）扩张，以及全球金融危机后允许机构资本进入独栋住宅市场，是加剧购房者本已严峻形势的两大罪魁祸首。

如果你是华尔街的机构，就能轻易获得廉价资金，由此引发的私募股权公司对独栋住宅的竞相争夺，扰乱了住房市场，使许多美国人的住房更加遥不可及。我们被告知“一无所有也能快乐”（own nothing and be happy），但是租房者的购买力却因此下降，而资产价格却成倍增长。

如果数据不会说谎，那么自全球金融危机（Global Financial Crisis，2008）以来，历届美国总统政府似乎都对购房者的困境给予了极大的关注。

自2023年底达到峰值以来，抵押贷款利率已下降163个基点（1.6%）。这意味着平均每月住房支出可节省约340美元，这对房主来说似乎是一项收益。然而，这对房价产生了怎样的影响呢？

不幸的是，如果某项资产的维护成本降低，其前期成本往往会上升而不是下降。住房市场就出现了这种情况。低利率并没有降低房价；自2023年10月以来，房价平均上涨了17,600美元。从房屋所有权的整个周期来看，净收益是有利的，但只是微乎其微。

美国总统唐纳德・川普（特朗普）在其第二个任期内，将解决住房负担能力问题置于其正式和非正式政策制定工作的首要位置。问题在于，这些举措能否在不破坏现有体系、损害所有人利益的前提下，真正发挥作用。

自2025年1月以来，抵押贷款利率已下降88个基点（0.88%），预计还将进一步下调。近日来，川普总统一方面加大了对美联储进一步降息的压力，另一方面也推出了一系列旨在推动市场的举措。