Crise du logement : une croissance trop rapide de la population?
Radio-Canada
La croissance démographique au Canada est-elle trop rapide dans le contexte actuel de crise du logement? Cette question est fondamentale, puisque la crise prend de l’ampleur alors que les mises en chantier sont en baisse et que les niveaux d’immigration augmentent rapidement.
Un graphique préparé par les économistes de la Banque Nationale est révélateur. La population en âge de travailler a grimpé de 204 000 au cours du premier trimestre de l’année au Canada, un record. À titre de comparaison, écrit l’économiste Stéfane Marion, la population du Royaume-Uni a augmenté de 200 000 personnes sur une année complète en 2022.
Or, les mises en chantier au cours des trois premiers mois de l’année au Canada ne se sont élevées qu’à 57 000 logements. Cela nous donne, selon la Banque Nationale, un ratio de mises en chantier par rapport à la croissance de la population en âge de travailler de 0,27. C’est un plancher record et c’est largement sous la moyenne historique de 0,61.
« L’absence de nouvelles mises en chantier face à une croissance démographique très forte continuera d’exercer une pression sur l’accessibilité du logement au cours des prochains trimestres. »
Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le rythme annualisé des mises en chantier au pays en mai a chuté de 23 % par rapport au niveau du mois d’avril. Les marchés de Vancouver (- 45 %), Montréal (- 35 %) et Toronto (- 28 %) ralentissent, selon l’organisme.
Pendant ce temps, les ventes de propriétés repartent à la hausse, avec une croissance de 5,1 % au Canada en mai par rapport au mois d’avril, selon l’Association canadienne de l’immobilier. C’est un quatrième mois de progression de suite. Les ventes réelles sur une année, de mai 2022 à mai 2023, sont en hausse de 1,4 %, une première depuis juin 2021.
Malgré la hausse des taux, plus précisément neuf hausses par la Banque du Canada depuis mars 2022, le marché immobilier est en reprise, autant pour les ventes que les prix. La croissance accélérée de la démographie y est pour quelque chose, alors que la demande grandit grâce à un apport plus élevé de l’immigration au Canada.
Ainsi, le marché immobilier devient moins accessible en raison de la hausse des taux et de la remontée des prix, ce qui amène des ménages à se tourner vers le marché de la location. Cette demande fait pression à la hausse sur les prix des loyers, un marché qui devient en complet déséquilibre. Certains n’arrivent même plus à se trouver un logis…
Selon la SCHL, il faut 3,5 millions de nouveaux logements au pays d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité du logement, dont 620 000 au Québec seulement.
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