蔡慎坤：恒大倒下谁还能活下去？

虽然中国房地产市场价格形成不完全是买卖双方讨价还价、利益均衡的结果。房价运行机制中牵扯到了太多的利益博弈，因此价格形成远远不是供需平衡那么简单。

为什么不救恒大？在西方资本看来，房地产是中国的支柱产业，又是地方财政的摇钱树，房地产业牵一发而动全身，一旦崩溃必然引发山呼海啸的连锁反应，直接影响到经济影响到银行影响到政府甚至影响到社会稳定。而恒大是这个行业最有代表性的头部企业，许家印更是长袖善舞的业界巨鄂，以往每一次面临危机，他都能够安然脱身带领企业快速前进，正是基于这些认知，一众投机客把赌注押在了恒大身上。

可悲的是这次偏偏看走了眼，没错，恒大资产规模庞大，土地储备充裕，现金流也还可观，不至于出现资不抵债的结局。然而恒大的债务也很惊人！公开的数据是1.97万亿，而隐形债务有多少外界并不清楚，其中美元债务超过200亿美元，恒大暴雷之后，美元债一路下行，面值1美元的美债最低跌至0.20美元，也就是说至少跌去了八成，如果按照理想的重组方案优先解决美债的话，投机客或许还会赚得钵满盆满。

不救恒大显然是高层博奕或权衡之后的一步险棋，不救恒大意味着不救房地产，不救房地产意味着不救银行不救地方财政。以中国今天的财力救恒大应该不费吹灰之力，何况恒大销售收入的绝大部分都贡献给了地方政府。然而高层决策并不为外人所知，就像当年匆忙草率处理广国投一样，让西方资本特别是国内刚刚起步的信托业一片狼藉，也让广东经济遭到重创。事后反思，只要拿很少的钱就可以拯救广国投，因为资本市场最重要的是信心。

今天的恒大又大踏步走上了广国投走过的那条绝路，只是广国投是单纯的国企，恒大是背景复杂的民企。最新的消息是恒大集团已经将总部从深圳撤离，深圳总部大楼“恒大集团”的牌子也被拆掉。2017年6月1日，成立于1996年6月24日的恒大地产集团有限公司的注册地从广州变更为深圳，当时深圳的主政者对许家印特别青睐，肯定对恒大入驻深圳有过许多承诺，事后获知恒大把总部搬走的广州市领导大为恼怒，一口气处分了广州工商局批准放行的20多个官员。

而此次恒大集团从深圳撤回广州，也是基于广州此前在南沙开发区提供了大片土地用于新能源汽车基地，如果新能源汽车项目进展不顺，这块土地的增值潜力还有巨大的想像空间，而深圳并没有给恒大带来任何有价值的东西，在广州一直顺风顺水的许家应一到深圳就遭遇滑铁炉，信奉风水命理的许家印在清算工作组入驻恒大后，将总部搬回广州或许是最明智的一个选择，至于广州能不能让他再一次化险为夷，许家应恐怕也无心去想。

恒大等头部房企纷纷暴雷，意味着对房地产业敲响了丧钟，也是对西方资本家的一次警示。据中国城市联盟的统计，去年以来，有三分之一的房企爆雷，三分之一的房企处于爆雷边缘，还有三分之一战战兢兢！克而瑞公布的2021年11月百强房企销售额数据显示，10强、50强、100强11月单月的销售额同比增速分别为-28.46%、-37.84%、-37.63%。

有专家估算全国截止到2020年底，拥有商品房、小产权房、保障房、共有产权房等共计6.5亿套，以每套房子住3人计算，全国的住房已能满足近20亿人的居住需求，远超真实住房需求，房地产在数量上存在很严重的“泡沫”。截止到2021年底，全国的断供房已经增加到200万套，2017年全国法拍房数量仅7000余套，这意味着短短4年法拍房数量就激增了285倍，断供房的大规模出现，是楼市住房消费能力减弱的明显信号，也是透支经济能力强行买房的必然结果。

在销售出现大幅下降的情况下，开发商在土地市场的表现愈发谨慎。数据宝追踪的房企统计数据显示，2021年11月，各路房企几乎哀声一片，全月仅拿了11块地，拿地金额不过100亿元，环比下降84%，同比下降89%。面对市场如此急骤的变化，各地政府都显得慌乱无措，救市政策肯定会接踵而来，至于效果如何，最终会有那些企业存活下去，还需要一段时间来观察。