梁少华:恒大破产,海啸将至
The Epoch Times
对于个人而言,购买房屋往往是一项重大投资,不仅需要掏空四个钱包,还要向银行贷款背负巨额债务。房价下跌崩盘,购房者将陷入困境,他们可能面临断供的风险。
在之前,房地产巨无霸融创地产、富力地产、龙光集团已经接二连三的爆雷、债务重组等,就目前的经济形势而言,债务重组和破产也差不了太多,大概率都会收不到全额本金,利息就更别提了。
目前,中融信托已经发出停止兑付产品的通知,中融信托是一家老牌信托公司,其注册资本高达120亿元(行业排名第四),管理规模8000亿元(行业排名第六),2023年上半年营业收入排名第二。中融信托是妥妥的行业第一梯队,很多投资者非常震惊,很多人可能又要血本无归,哭天无泪了。
“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了”,生动的写照了中国的房地产行业和金融行业的风暴,房地产“爆雷”之后,紧接着就是信托、资产管理公司、理财,狂风已起,海啸将至。
近20年来,中国的房价飞速上涨,很多城市的房价已经翻了好几番,中国政府更是每年发各种红头文件打压房地产企业,各种宣传里也是把房地产企业渲染成贪得无厌的恶霸,感觉房价上涨都是这些无良开放商捣鬼:捂盘不卖,摇号卖房,拿地不开发等等。老百姓们掏空了4个钱包去凑首付,去抵押贷款数十万、数百万去买个普通的公寓,开发商们应该是赚得盆钵满盈才对,咋就没钱还债了呢,不仅账上没钱,还有数以千亿、万亿的债务。
有人专门分析了地产龙头万科,2011年-2022年十二年间万科卖房子一共收到34791亿元,这是房地产公司最核心的钱。第一是买地花的钱,2011年至2022年万科拿地金额合计12172亿元,占收到现金的比例为34.99%。第二是买材料花的钱,万科2011年至2022年十二年间共支付给上游企业12248亿元,占收到现金的比例为35.2%。第三是支付的各项税费。万科2011年至2022年支付的各项税费4647亿元,占收到的现金比例为13.36%。第四是支付给银行的利息。万科2011年至2022年十二年间支付给银行1780亿元,占收到的现金比例为5.12%。
大部分普通人和银行打交道也就是存款,要么就是买房子的房贷,再有就是买个1万元起点的理财产品,至于银行贷款去哪儿了,一般认为向银行贷款的有工商业企业、农业信贷、个人消费信贷、房贷等等,具体各项贷款所占比例,一般人也不咋关心。
2020年12月31日,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。具体而言,根据银行的资产规模、机构类型等因素,房地产贷款集中度管理制度共分为5大档,每档设置了房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。其中,六大国有大行和国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高。
根据公开数据,国有银行及股份制商业银行、城市商业银行房地产贷款占比多为30%-40%,事实上,很多银行对房地产方面的贷款已经超过上述比例。无论是国有大行还是各类小银行,过去都是千方百计的把钱投给房地产,根本原因是投放房地产带来的收益风险比远远高于投向其他行业。对于符合条件的大型房地产公司,银行可以直接发放贷款,对于不符合条件或者超过信贷额度的房地产公司,银行则通过各种复杂的结构设计、分层设计,绕道投资房地产企业,通过嵌套的方式进行投资,嵌套可以通过信托公司、资产管理公司、基金公司进行,可以是一层嵌套,也可以是多层嵌套。