加州房地产进入“寒潮”或修正、崩盘？

加州的房地产市场会再次崩盘，还是仅适度纠正疫情所引发的过度购买？购房市场可能会稍微降温吗？

2022年即将结束，随着抵押贷款利率从历史低点飙升，市场陷入困境。据《橙县纪事报》报导，更昂贵的融资正在使买得起房屋的人变少；同时，高利率——美联储冷却过热经济的策略——也可能冻结就业市场，而就业市场对于强劲的购房行为至关重要。其结果是，最近整个加州房产的巨大涨势正在演变成值得注意的损失预测。

商业专栏作家乔纳森·兰斯纳（Jonathan Lansner）观察，加州近期的房地产价格，正从巨幅上涨逐渐转变为低迷下跌。他表示，上一次加州的房地产迅速从繁荣转为萧条是15年前的次贷危机，重温市场低迷的纪录，有助发现未来趋势的线索，只看房地产基准难窥全貌。

兰斯纳认为历史并非下一步行动的完美指南，因为“这一次不一样”总是那么真实。但他说：“在记忆中的绊脚石通常可以为加州的购房未来提供线索”。他依据联邦住房金融局（FHFA）提供1976年以来的各州房价资料以及各种经济和房地产变数，创建了一个观察市场崩溃的指南——自2007年经济大衰退（Great Recession）以来的第一次大规模住房动荡。

据兰斯纳分析，与美国其它市场相比，加州住房是一种非常不同的状态——尤其是它的价格波动。近半世纪以来，加州房价下跌的可能性为25%，这是各州中损失率第四高的。与此同时，美国所有州的损失率只有16%。

尽管这对加州的房主来说是一段坎坷的旅程，但自1977年以来加州房价平均每年上涨7.1%（仅次于华盛顿特区），与全美所有州的平均增长4.9%比较，加州屋主们已获得了很好的补偿。

人们的工作收入决定房价涨幅，失业率波动也是影响住房价格的关键因素。当失业率在12个月内都降低时——就像今天的就业市场一样——明年房价下跌的可能性只有15%。反之，但当失业率上升时，房价下跌的可能性大增至51%。兰斯纳分析表示：“当失业率下降时，明年房价平均上涨9%。当失业率上升时，升值幅度仅为每年1%。”

为追踪住房与更广泛的经济发展的关系，兰斯纳创建了一个加州现金流基准，以衡量全州扣除通货膨胀后的总收入的增长。结果显示，自1977年以来总收入每年平均增长2.9%。他指出，这样计算得到的任何上升都意味着明年房价下跌的可能性只有21%；这些不断增长的收入已创造8%的平均房价涨幅。

“但当加州收入下降时，价格下降了63%。”兰斯纳补充说：“这些下跌转化为平均3%的房价损失。”需注意的是：在过去四个季度，总收入都呈现下跌。