马斯克担忧 商业房地产引发债务危机

自从发生银行倒闭事件之后，各种经济衰退的信号就不断地冒出来，最近我还看到的另一个颇让人忧心的消息，就是有众多的商业房地产债务，即将在今年或者在未来5年内，陆续到期。这个债务到期是意味着什么意思呢？到底存在哪些重大风险呢？为什么连特斯拉创办人马斯克都惊呼这是“迄今为止，最紧迫的问题。”

其实，商业房地产的债务到期问题，仔细的一点说应该是，债务到期后，借款人却无法顺利偿还贷款或是再融资，所引发的危机，这个等下我再来详细说明。

不过这件事，现在还没有受到特别多的关注，一个原因是商业房地产本身，就是一个比较不容易进入的市场，至少对一般大众来说是如此；另一个原因是，目前看到的消息，只是推测有这样的危机或许会发生，但是还没有真正看到任何相关的爆雷，所以对各大媒体来说，他们可能就兴致缺缺，不太愿意跟进报导。

但是，就我看来，这件事确实是值得我们去关注，因为这个债务无法清偿，不仅是这些投资机构可能会面临破产，还会增加众多银行倒闭的可能性。

最近，《华尔街日报》有一篇标题为“商业地产债务引发更多银行担忧”的报导，其中它根据据数据分析公司Trepp公布的一份统计，显示今年银行持有的大约2700亿美元的商业抵押贷款即将到期，这是有记录以来，最高的金额。但是严重的是，这些贷款中的大部分，是由资产不足2500亿美元的银行持有，也就是说，偏中小型的银行持有这些债务。

干净世界：马斯克也怕这件事：商业房地产准备爆雷？！｜银行倒闭延续版｜中小银行 商业地产债务多｜什么是气球贷款 为何再融资有困难？【美国地产热点】3/30/2023

一般来说，如果这些商业地产的贷款，能得到正常的回报，对市场、银行方也没什么好担忧的。不过，大家都知道，自从疫情之后，在家工作的模式非常流行，导致这些办公楼的空置率都很高，尤其那些科技大公司，比如最近的Pinterest计划关闭位于旧金山的部分办公室，亚马逊也要关闭在湾区Amazon Go的实体店，而且，亚马逊在今年一月裁员1.8万人，主要集中在西雅图总部，所以办公空间也会受到很大的调整。

这些都是在新闻上我们能看到的大公司缩编、紧缩的情况，其余还有很多小公司没有进入我们的视线，但是在数据上这样的大规模的减少扩张，已经引起美国监管机构和分析师，越来越的关注，尤其是办公楼的贷款，许多摩天大楼、商业园区和其它办公物业，在疫情期间已经失去了价值，因为它们的企业租户，采用了远程，或是混合工作场所的方式办公，结果在疫情之后，企业又面临紧缩，再度加剧了这些商业房地产无法出租的压力。

还有不要忘记了，现在高利率也对商业地产的估值，造成了严重的破坏。许多拥有浮动利率抵押贷款的业主，每月不得不支付更多的债务还款，进一步削减了他们的现金流。那么，拥有固定利率的业主，在不得不再融资的时候，也会感受到更高利率的痛苦，因为之前他们享受的是接近零的利率，但是现在的利率，将会把成本翻倍。