美房市陷入低迷 为何跟十多年前的困境不同

随着抵押贷款利率快速上升，曾经红火的美国住房市场正在降温。房价仍然处于历史高位，但现在人们担心房价也会疲软下来。

美联储上周三（6月15日）批准加息0.75%，这是1994年以来最大幅度。业界担忧，接连加息有可能对已经受到利率重创的美国房市带来更严重冲击。

今年以来，房地产市场抵押贷款利率从1月份的3.15%左右提高到6月上旬的6.25%，利率上升导致住房市场急转直下。抵押贷款需求急剧下降。

人们不免要问：今天的住房市场是否处于十多年前的困境？当时2007—2008年金融危机导致了经济大衰退。

CNBC报导说，答案是否定的。如今美国的住房市场健康状况要好得多。这在一定程度上要归功于上一次经济崩溃所带来的新的贷款法规，使今天的借款人立足于更坚实的基础上。

对于今天美国5,350万份的第一留置权房屋抵押贷款，平均借款人的FICO（由美国个人消费信用评估公司开发出的一种个人信用评级法）信用评分是751分，创历史新高。在上一次金融业崩溃两年后的2010年，这一数字是699分。贷款人对贷款要求更加严格，这在很大程度上反映在信贷质量上。

在过去的两年里，由于COVID-19（中共病毒、冠状病毒）大流行引发的需求，房屋价格也在飙升，今天的房主因此拥有创纪录的房屋资产。根据抵押贷款技术和数据供应商Black Knight的数据，所谓的可动用净值（Tappable Equity），即借款人在纸面上留有20%资产的同时，仍然可以从他们的房产中取出的现金数额，今年集体创下11万亿美元的纪录。这比一年前增加了34%。

与此同时，杠杆率，也就是房主对房屋价值的负债程度，已经大幅下降。美国的抵押贷款债务总额现在还不到当前房屋价值的43%，是有记录以来的最低值。

而负资产，即借款人的贷款欠款超过房屋价值，几乎不存在。与2011年超过1/4的借款人处于水深火热之中相比，只有2.5%的借款人背负不到10%的负资产。如果房价真的下跌，所有这些都提供了巨大的缓冲。