美国卖房新政策 给屋主更大售房弹性

在美国卖过房子的屋主，应该都知道MLS平台，这是一个专门集合房产上市讯息的系统，要卖房的人，几乎都要上线登录；要买房的人，可以去查找房源。但是，今年3月25日，全美房地产经纪人协会公布了一项卖房政策，目的之一是希望卖方不要私藏房源、进行潜销，希望把房产尽量拿到公开市场来销售。这个改变是对卖方有利、还是对买方有利呢？请一起看下去。 什么是...

MLS平台的全名是Multiple Listing Service，中文是“多重上市房服务”，白话的说，就是一个销售二手房地产的整合系统。

这个系统是美国在19世纪后期就被创建起来，目的是让房地产代理商、经纪人，能够更好的互相了解现在市场上有哪些房产、土地已经上市了，让卖家有一个渠道发布这个讯息，对买家来说可以很方便的寻找上市房地产的清单，查看房地产的详细资讯。这些资讯包含了上市房的所有关键讯息，不仅是面积、开价、房间数量，更包括过去的销售纪录、房产税、保险和各种的房地产事实披露。

但是，您可能会问：这跟Zillow、Redfin有什么不同？上市房在房地产网站不是也能看到信息吗？事实上，这些房地产网站几乎都是从MLS上提取资料，然后在他们的网站上展示出来给一般的大众看。所以，MLS基本上是所有上市房的资料来源，而且会是最全面、最新的信息，但是在那些房地产网站通常只是展示部分的资料，资料也可能没有及时更新上去，例如房产可能已经在过户阶段，结果Zillow上却还没有更新进度，那么一般民众可能就会误以为房产还在销售中的状态。

另一个要注意的是，MLS平台只有经过注册、付费的房地产经纪才有进入的权限，一般大众是无法使用的。不过您的房地产经纪，可能会提供他自己的房地产网站，上面也会有当地的上市房清单。这个资讯其实也是来自MLS，它是透过一种叫做网络资料交换（IDX）的技术来连接MLS，所以这些房源都是来自其他房地产经纪的上市房。

其实，美国的MLS平台是有地区性的，并不是全美使用同一个平台，根据房地产标准组织的数据，目前全美大约有六百个MLS，基本上每个地区会有一个属于当地的平台，但是有一些美国市场却没有MLS。很有趣得是，纽约市就是其中一个例子。虽然纽约市没有MLS，但也有其它当地的服务平台可以使用。

从全世界来看，大多数国家都没有MLS，即使有，也无法覆盖整个市场。这方面美国确实走在世界的前头，公开又透明，让大家都有公平竞争的机会。

例如，在台湾就没有类似美国的MLS平台，但是却有很多房地产网站、房地产中介自己成立的网站，展示他们各自的房源，形成一种大家各自为政的局面，卖家要努力的去各种平台post房子，努力行销、曝光。对买家来说，也要努力查找各个平台，寻找喜爱的房子。

所以，在台湾大家基本上无法在同一个平台上分享、竞争，市场容易形成很多间隔。甚至台湾的潜规则是，A房仲只愿意卖房给自己所属群体的客户，以便买卖双方在谈判价格时，更好达成交易，因为都是同一公司的中介，或是同一位中介。因此，大家可想而知，这种做法会更趋向以中介的利益为导向，而不是客户的利益优先为导向，因此客户容易处在一个很被动的处境。