王赫:中国楼市有多冷,请看3个数据
The Epoch Times
中国楼市泡沫破裂,“买房致富”神话不复存在,这就一方面使银行严控信贷,另一方面也没多少人愿意贷款买房,于是楼市销售萎缩——房地产企业深陷泥潭——地方政府卖地收入骤减,形成一个恶性循环。日本的经验表明,打破这个恶性循环极其困难,中国楼市或许将倒退20年。
本文选取2012年以来的三组历史数据,说明中国楼市不是周期性的调整,不能抱有任何幻想。
根据中共财政部数据,上半年国有土地使用权出让收入18,687亿元,同比下降20.9%。这个数据已很糟糕,倒退回了2017年(表1)。
但是,国家审计署《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》揭露:抽查发现70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元。这就表明,“同比下降20.9%”仍是一个美化了的数字。如果再考虑到,2022年全国房企拿地金额中,国资房企比例高达85%(其中央企、国企占比53%,地方城投占比32%),“刷数据”现象严重,真实情况则不堪忍睹。
表1:2015-2023各上半年土地使用权出让金
中共央行数据显示,二季度末,个人住房贷款余额38.6万亿元,同比下降0.7%。这个数据是非常罕见的,显示了一个根本性变化:从增长转为下降(表2)。
表2:2012-2022年个人住房贷款余额
在2021年前,个人住房贷款余额都是两位数增长。2022年9月,房地产泡沫破灭,个人住房贷款余额就开始进入了停滞状态。
而从2022年下半年以来,提前还贷潮起,以至于“提前还房贷要排队”成为社交媒体的热议话题。因为为救楼市,全国多地首套房贷利率不断下行(降到4%以下),与存量房贷利息(5%以上)差距扩大,而普通理财产品利率大多只有3.3%左右,没有合适稳妥的投资渠道,还是早点儿还款划算。《华尔街日报》表示,“中国民众对经济前景和未来收入的担忧以及缺乏更高收益的投资选择,促使他们选择了提前偿还房贷。”