王赫：“十五五”规划将加剧中央与地方矛盾

关于房地产，中共四中全会公报有一句话“推动房地产高质量发展”，并在10月28日公布的“关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议”中列为专节（41）。这在“十四五”相关文件中是没有的。可见，当局对房地产问题的重视程度有增无减。不过，面对房地产危局，“建议”并无良策，有论者甚至称当局已将房地产“战略性放弃”了；然而，地方政府仍难摆脱房...

当局关于“十五五”规划的“建议”没有提2024年9月以来推行的“促进房地产市场止跌回稳”政策，也没提“支持购房需求”。之前，7月的“中央城市工作会议”已提出：中国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。显然，当局研判，中国房地产已进入存量阶段。

这也是市场的普遍看法。例如，高盛5月发布《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》报告指，中国房市将在2035年前经历深度重构，新建商品房市场将经历“断崖式收缩”。新建商品房销售面积，2024年为97,385万平方米；预计到2035年，将二次收缩40%，降至约5.8亿平方米，较2021年高峰18.2亿平方米累计缩水68%。届时，二手房交易将超过新房交易（2035年占总交易量/价值的66%/64%，2024年为42%/45%）。

因此，当局放弃以前的房地产“高数量发展”，现在只提“高质量发展”。这也是无奈的选择。事实上，“十四五”期间全国累计销售新建商品住宅，较“十三五”明显下滑。大日子已过去了。

但是，当局“十五五”房地产政策的转换，却将严重冲击地方政府的“土地财政”。虽然，2021年9月以恒大爆雷为标志，楼市泡沫破灭，可地方政府仍旧把房地产当拐棍。

从下表可以看出，地方政府的国有土地使用权出让相关支出居高不下，地卖不动了，却仍在花费巨额资金大量收储土地，导致出让收入从大于相关支出，到收不抵支，出现巨额赤字。2021年，收入和支出都达峰值，收支相抵，盈余9,511亿元；2022和2023年也分别盈余3,118亿元和2,589亿元，但2024年起就逆转了，2025年前3季度居然高达9,081亿元。

“十四五”国有土地使用权出让收入及其相关支出（亿人民币）

然而，国有土地使用权出让收入相关支出，用到哪去了？从来没有公开过，就是一本糊涂账，这里面的水相当浑。中央也无力管理。虽然2021年国有土地使用权出让收入划转税务部门征收，但征收范围、使用、管理等均不变。此后，中央也没推出规范国有土地使用权出让收入及相关支出管理的政策，成了一个僵局，丢在那不管。

“建议”提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，在当前形势下，地方政府是难配合的。