房贷利率升破7% 代表什么信号？

在过去几集的影片中，我一直在和大家讲，美国房地产正面临放缓的趋势，房价涨幅放缓、销售速度下降、房源库存上升、交易时间拉长、卖家降价比例继续增加。不过也在房贷利率这几周持续大幅上升之际，平均的30年固定利率就快要突破7%，市场又出现一些明显的变化。这一集就来和大家探讨有哪些变化，到底房市有没有可能再进一步大幅度降温。

先带大家看几个最新（10/5截稿前）的利率变化：一个是房地美的数据，9月29日的当周，平均30年固定利率是6.7%，比上一周、上一个月都是大幅增加，比去年更增加了将近4%；另外再看抵押贷款银行家协会的数据，显示是6.52%；如果看抵押贷款每日新闻是6.65%。抵押贷款每日新闻的数据是根据贷方利率表的实时变化所统计出来，所以它的数据会比较即时，这里我们也看到前一周，利率曾经到达7.08%的最高位。

我们都知道房地产市场是经济中对利率最敏感的区块，所以当美联储在强力对抗通胀、努力升息之际，房市等于是处在风尖浪口上，需求要硬生生下拉，买家的负担能力被无情的剥削，而作为卖家则陷入错过卖房最好时机的苦恼。而且，利率已经突破7%，将对房地产市场出现四大信号，以下我给大家逐一分析：

视频：利率高涨 房市出现4大信号！！3大利率数据｜1800万户家庭无法买房｜越买越小 买家的苦衷｜库存增加的假像｜房市不会崩盘4大原因【美国地产热点】

牛津经济研究院的首席美国经济学家估计，与2021年底相比，抵押贷款利率的飙升，意味着有资格获得中位数房价抵押贷款的家庭，减少了大约1800万户。看到Redfin的数据，9月底的待过户交易已经出现同比下降21.3%。而且，我和部分房地产经纪的交谈，他们都说因为房市降温，手上的交易案少之又少，有人都准备提前去放假了。

从另一面说，还能够买房的人会更加谨慎，假设是购买全美中位数房价的买家，如果抵押贷款锁定在高端利率，将会比锁定在低端的借款人多支付数百美元，如果是更高房价，差异将可能是数千美元。所以对不同的贷方货比三家会变得更加重要。

还有，销售时间的拉长已经到达31天的中位天数，显示买家对买房的放缓与谨慎态度，他们对房产的状态、卖家的条件都更加苛求，对应有的保障条件都会如实地写在报价里面。

在这个方面，我们虽然看到全美的库存量在增加，不过，在有些比全美价格便宜的地方，却出现待售房屋数量下降的现象。这方面可以看到Realtor.com的统计，八月份待售房屋数量同比下降最多的是夏威夷州的火奴鲁鲁，大幅减少44.7%，这也是名单中唯一一个中位数房价比全美房价还高的地方。

名单上还有康涅狄格州的哈特福德、纽约州锡拉丘兹、威斯康星州密尔沃基、芝加哥、弗吉尼亚海滩、辛辛那提、明尼阿波利斯、宾州的斯克兰顿和马里兰州的巴尔的摩。（见表）