利率7.14% 房价连降 续降风险更大

继上周30年抵押贷款利率破7%之后，据《抵押贷款新闻日报》（Mortgage News Daily）报导，美国利率指数本周继续攀升，至周二（10月11日）已上调至7.14%。利率攀升对房屋销售及房价产生双重影响。

据美国抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association），9月份的抵押信贷可用性指数（Mortgage Credit Availability Index，简称MCAI）为2013年以来最低，比8月份又降了5.4%至102.5，这已是连续第7个月下降。 MCAI下降表明贷款标准正在收紧，将导致更多的买家被迫出局。

与此同时，全美更多地产面临更高的降价风险。据CoreLogic本月发布的全美房地产评估报告，与今年8月相比，一年后全美可能有335个地产市场处于降价高风险区（50-70%概率会跌价）。而7月份的预测中，只有98个市场处于高风险区；在6月份时仅45个，5月份为26个。这项连续更新的评估所考虑的因素包括：收入增长预测、失业预测、消费者信心、债务收入比、负担能力、抵押贷款利率和库存水平。

从全美来看，房价下调的高风险区主要分布在美国东西两岸和南部佛罗里达州。而从5月至8月，价格下降较大的地区主要分布在西海岸、西南和西部山区市场。其中，以加州、俄勒冈州、华盛顿州、爱荷华州、科罗拉多州、内华达州和亚利桑那州等重要都市区价格下降最为明显。

近期房价下调最剧烈的是西雅图和硅谷圣荷西等高科技企业分布的都会区。业内人士分析认为，这些高端地产市场对利率更敏感，高科技行业本身对利率也非常敏感。另外，在奥斯汀、博伊西和凤凰城等地，因其房价远远超过当地收入的支撑，房价也出现大幅下跌。

根据数据软件分析公司黑骑士（Black Knight）的报告，6至7月份，美国房价下跌0.77%，这是2011年以来单月最大跌幅。

今年1月份时，全美房价以正常单月涨幅的28倍上升，2月份放缓至平均水平的5倍，5月份涨幅为正常水平的2倍，到了6月份增长陡降到长期平均涨幅的70%。7月份，美国50个最大房地产市场中超过85%的成交价从高点回落，1/3的价格跌幅超过1%，1/10下跌超过4%。

从4月份到7月份的连续三个月中，加州湾区圣荷西损失了房屋价值中20%的可动用净值，西雅图失去了18%，圣地亚哥损失了14%，旧金山损失14%，洛杉矶损失10%。

根据美国人口普查局的数字，房屋销售量从2022年1月份以来下降18%。