全美房市降温 为何还无法抄底买房？

如果你经常在关注美国房地产的消息，可能会发现，现在除了市场的买气锐减、可售房库存上升、多地房市都在降低挂牌价；但你可能也会发现，房价其实没有那么低，想要抄底买房，似乎还未到时机。这是什么原因呢？

现在30年房贷固定利率突破6%，这是因为美联储在对抗40年以来，最高的通胀率所造成的。那么房贷利率的攀升，已经明显打压房市，交易量出现每月下滑，根据全美房地产经纪人协会的数据，8月份成屋销售环比小幅下滑，已经是连续第7个月下滑。美国4个主要地区，只有中西部环比下降3.3%，其余几乎持平。然而，与去年同期相比，所有地区的销售量都下降了两位数的百分比。

虽然，房屋销售疲软，但是房市并没有崩盘表现，因为几乎不存在不良房地产的销售，短售房、止赎房的比例非常低，而且房价仍然比去年高。所以，之前很多人都预期在房价崩盘时抄底，到现在还看不到很明显的降价，只有在少数几个城市有出现同比负增长的情况，例如根据Redfin最新的九月份数据，旧金山房价同比下降6%，奥克兰下降2.5，纽约州的布法罗下降0.1%、夏威夷州檀香山下降1.4%，新奥尔良下降一成。

请看视频：全美房市降温 为何还无法抄底买房？｜只有这些城市房价比去年低｜销售继续疲软 崩盘了没？｜竞价最少的城市｜首次购房者不放弃【美国地产热点】第86集

其余大部分的地区、城市，虽然也是在降低挂牌价，但价格仍比去年高，另外在竞价的比例都有不同程度的降低，例如8 月份，只有十分之四的Redfin房屋报价面临竞争，但去年同期却高达63.5%，7月有47.2%，这个比例也出现连续7个月的下降。德州的圣安东尼奥是比例最低的，只有21.7%，其次是佛州的坦帕、华盛顿州的奥林匹亚、凤凰城和明尼阿波利斯，竞价率都不到百分之三十。

另外，现在上市天数也越拉越长，看Realtor.com的数据，房产在8月份停留42天，比去年8月又多了5天，但还是比疫情之前快了22天。如果是看Redfin的数据，截止9月18日的四周期间，房屋在市场上的中位数为29天，高于一年前的23天。虽说不同的地产数据公司，会有不同的统计结果，但是趋势是大致相同的。

根据全美房地产经纪人协会8月份的报告，首次购房者占8月份销售量的29%，与7月和去年8月保持一致。这个数据在2021年一整年平均是34%。所以首次购房有出现下降，但不是很大程度地减少，还是有很多人想要完成美国屋主梦。

8月份的全现金销售占所有交易的24%，与7月份持平，但高于去年8月的22%。如果是个人投资者或第二置业者，在8月购买了16%的房屋，这当中有许多是全现金交易，比例高于7月的14%和去年8月的15%。至于止赎或短售的不良销售，约只占1%。这个部分，我们可以解读为，因为利率不断加高，促使这些资金足够、口袋够深的人，更想使用全现金买房，试图摆脱购房成本的上升。

至于，可售房的库存量，虽然几个月下来，库存量同比都是双位数百分比的增加，一部分是因为去年上市量太低、买气太旺造成的高低差。