三年蒸发7.7万亿财富“香港玩完”论受关注

曾是中国大好友的投资银行大摩前首席经济师罗奇发表“香港玩完”论，引发港府反弹，反驳队纷纷还击。然而，香港主要经济动力地产金融，今年开局仍未见起色；恒指在中国年后反弹，但今年仍然跑输全球主要市场。资料显示，自2020年《港区国安法》实施后，香港股楼至少蒸发7.7万亿港元，恶性循环下香港随时自我证实“香港玩完”论。

香港中原地产交投活跃的十大屋苑，在4天中国新年公众假期都未录成交，属有纪录以来新低。以往楼市旺盛时，中国新年假期香港人视看楼为过年活动之一，中国富豪亦会趁长假期来港顺道看楼，0宗交易显示，今年潜在买家偏向观望及手紧。

香港楼市的新资金，主要来自楼市升值，例如过去十年香港人戏称“成功需父干”，虽然不乏有现金供给子女做首期的上一代，但是更多的资金来源，来自上一代早年买入的资产，升值后套现给予下一代做首期买楼。

随着楼价持续下跌，这个资金链已经断裂。根据香港立法会2021年发表的《自置居所对香港社会经济的影响》研究，推算2019年香港私人住宅物业市值约12万亿港元。根据差饷物业估价署统计，2019年楼价指数为383点，截至2023年12月报312.1点，期内下跌18.51%，估计由2019年至今楼市资产蒸发2.22万亿港元。2023年整体楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录5.8万宗，创33年历史新低，数字亦反映香港楼市价量齐跌。月前大摩发表报告预测今年楼价将跌一成；另一投行摩通则指若财政预算案完全撤辣（取消额外印花税），令地产股反弹，投资者应趁势沽货。特区的反驳显然未获外资接纳。

楼市的根本来自人口，香港近年却出现移民潮，英国BNO签证截至去年7月申请人数达18.26万宗，加拿大救生艇移民计划亦批出2.71万宗，已经超过20万人离港，未计原本持有双重国籍的香港居民离开人数。2022年《施政报告》亦承认两年间流失约14万流动人口，税务局的个人报税表，更由20/21课税年度的297万份，跌至22/23课税年度240万份，减少57万份。一般买物业会用按揭，要有收入及交税证明，这批交税一族很大机会是香港楼市的基本资金来源。有别于以往沽楼转租，移民潮直接令资金离开。官方虽然一度宣称15万人口净流入，但未能反映在购买力上。

另一楼市资金来源为大陆，但交易纪录显示中国富豪来港买豪宅意愿也下跌，其中2023年山顶南区共录得14宗逾亿元成交，按年下跌33.3%，为过去10年新低。差估署数字显示，E类1,722呎以上楼宇，至2019年以来跌幅仅4.1%，相对430呎以下小单位同期跌近两成，不过2023年共有8个月成交宗数低于20宗，2022年亦有9个月低于20宗，至2009年至2018年香港楼市大牛市从未见过豪宅交投如此淡静，一方面富豪转战新加坡，另一方面亦反映豪宅承接力不足，背后原因受中国经济影响，融资能力亦受到港股所拖累。

至于中资，过去一直透过债转股或发新股等方法集资，股价上升即反映集资能力上升。

港股持续受压，恒指今年一度低见14,961点，回到1997年水平。港股市场一向是中资及外资的提款机，以往环球出现不利因素，外资率先沽港股，随着2020年国安法生效及之后的坚持动态清零，外资银行出现一边唱好一边撤出的奇怪现象，实际体现更至特区通关后着力举办的国际金融领袖投资峰会，成功邀请主要外资银行高层来港出席，但银行仍宣布裁员方案。例如2022年11月的高峰会，主要投资银行包括高盛及大摩均有出席，同年10月高盛已传出香港裁员逾10人，大摩则于翌年传出在香港裁减至少6位董事总经理。2023年11月再度举办该高峰会，同月传出高盛劈价三分一求售上环88WL全栋写字楼。

外围股市却持续上升，日经指数今年升15.2%，美国标普指数及纳指亦分别升超过4%，相对同期恒指下跌4.7%，明显出现资金转战其它市场。