三个原因推动 高利率下美国房价仍上涨

美国通胀持续降温，劳工部公布7月CPI年增率为2.9%，低于市场预期的3%，这是美国通胀连续第4个月降温，也创下2021年3月以来最低水准。但与一年前相比，住宅成本高出5.1%，占整体通胀增长的近90%。

据《经济学人》报导，2021年房贷利率触底，到今天，美国典型的30年房贷利率上升了约4个百分点。学术上的经验法则显示，房价将下跌30%到50%。然而事实上，房价几乎没有下跌。

房地产经纪公司Redfin的数据显示，在过去一年，全国房屋价格的中位数上涨了4%以上。

美国人买房，通常跟银行协商贷款的类型是长期固定利率房贷，房贷利率不会受到央行升息政策影响，不用担心房贷会因升息越缴越多，也能减少屋主断供、房屋被拍卖的风险。

一般来说，固定利率房贷使屋主不太有动力搬家，因为换屋需要谈判新的贷款条件，可能会面临更高的利率、要缴更多利息。

然而，尽管处于高利率时代，现在房价还是节节高升。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）发现，令人惊讶的是，高利率并没有阻止美国人买房。

《经济学人》指出，房价再次上涨可能与移民、牺牲未来的消费和经济实力有关。

首先是移民增加。富裕国家的外国出生人口年增约4%，是有记录以来最快的。而官方数据可能还受到低估，因为美国非法移民也在激增。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的马克‧赞迪（Mark Zandi）认为，这又推高了房价和租金，因为新移民需要有地方住。

推升房价的第二个因素是牺牲未来的福祉。目前人们倾向长期抵押贷款，房屋贷款期限延长，就是借款人准备长期还款，牺牲未来的消费以减少现在的房贷支出。目前富裕国家的人们正在削减其它支出，以因应房贷费用。