一纸政策如何催生纽约游民收容所企业链

布碌崙班森贺86街2501号的游民收容所建案，其开发商Sandhu近来深陷财务纠纷，而一系列法律文件揭示，他困境的起点，可追溯至2018年纽约市议会通过的一项分区政策──《M1酒店文本修正案》。Sandhu的经历，侧面揭示了纽约市游民收容所“产业链”的形成逻辑；某种程度上，他甚至可说是政策转向下的受害者之一，而最终承受压力的，仍是社区居民...

2019年2月13日，纽约市楼宇局（DOB）发函通知Sandhu，取消其位于王后区38-52 10街的短租酒店项目的建筑许可，理由是该建案位于M1（轻工业）分区，根据新规，拟建的临时旅馆（transient hotel）须取得城市规划委员会（CPC）核发的特别许可（Special Permit）。而该案申请日期晚于2018年4月23日，无法适用旧法豁免。

开发商若能证明在修正案生效前完成地基，仍可申请“继续施工权”；否则，只能停工。

这项变革，源自2018年12月20日市议会通过的《M1酒店文本修正案》，规定在M1分区新建酒店、汽车旅馆或其它短期住宿设施，皆须经CPC特别许可。

此修正案一出，开发商再也无法在M1分区直接动工盖酒店，而必须进入费时费力的“土地使用审查程序”（ULURP），内容涵盖对环境、交通与社区影响的详细评估，并需获得CPC、社区委员会等多道关卡的批准，最终还须市议会投票通过，成本高昂。

根据地产媒体《The Real Deal》2022年底的报导，修正案实施一年后，竟无任何开发案成功获准特别许可。

Akerman律师事务所于2023年的评论指出，自新法实施以来，仅两案送交城市规划局，且尚未完成公开审查。该文更指出，完成ULURP整套流程通常需时24至30个月、成本动辄数十万美元，且高度依赖当地市议员支持，过程极具不确定性。这对多数中小开发商而言，几乎是不可能跨越的门槛。

然而，修正案设有一项关键豁免条款：若酒店由市府或与市府签约的非营利机构营运，且用途为“公共目的”（例如作为收容所），则无需申请特别许可。换言之，只要开发商声称将物业用作游民收容所，即可绕过这些繁琐、耗时耗钱的特别许可流程，合法经营。

2021年，市议会更进一步通过全市适用的《酒店文本修正案》，将特别许可要求扩展至全市所有临时旅馆的新建、用途变更与大幅扩建案，规定更趋严苛。