2023年房价会见底吗？投资机构蠢蠢欲动

嗨大家好！欢迎回来“美国地产热点：李欧笔记”今天是新年的最新一集，内容会谈到最新的房市涨跌情况、最新的房价指数数据分析、建筑商新动态，还有最新的地产研究模型。

本次开始先更新房市的数据，因为12月刚刚过去，所以根据全美房地产经纪人协会最新的统计，11月成屋销售年化总数为409万套，这是经季节性调整的数据，比10月下降7.7%，比2021年11月下降35.4%。这样的交易数据，代表11月的成屋销售量已经创下12年来的最低水平。

不过，这还是落后数据，因为11月的交易纪录，其实是在一两个月前就已经签订的合同，在真正过户之后才计算到11月的数据库里头。但是后来的房贷利率已经又上升更多，所以现在市场的低迷程度很可能是更低的水平。这个是大家要留意的部分。

另外，11月底的房屋总库存量为114万套，比10月份下降6.6%，比一年前上升2.7%。价格方面，全美成房价格中位数为370,700美元，仍比一年前上涨3.5%。我们可以看到，房市的供给量还是非常有限，卖家不愿意把房子拿出来卖，一方面他们不愿意降低之前高峰时期的价格，另一方面，他们不愿意面对现在更高的房贷利率。

再从利率来看，30年固定利率已经从11月初最高的7%，下降到6.5%以下，还是很高的水平，只是说从11月到12月的下降，对买家来说应该会有一个刺激购买的助力，这个在之后的数据公布或许能表现出来，不过有鉴于冬季节日是房市淡季，所以可能利率的刺激效果也不是很大。

当然，我想大家还是最关心个别市场的跌幅情况，这里我也给各位提供几个报告，第一个是Realtor.com的调查，他们估算过去一年，也就是2021年12月到2022年12月，全美100个最大的都会区中，平方英尺价格的同比变化。然后他们得出五个2022年涨幅最大的都区，和五个跌幅最大的都会区。

但是要注意的是，Realtor.com往往迁就于多样性，所以报告中会限制在一个州里面只有一个都会区会出现。例如，旧金山和洛杉矶的跌幅都很大，但可能旧金山跌得更多，那么报告中只会列出旧金山来代表加州跌幅最大的都会区。干净世界：美国房价准备触底？投资机构要抢进了吗？｜12年来最低销售量｜二战以来最大房价调整｜新房卖不掉 建商急了｜在家工作竟然有助降房价？【美国地产热点】1/5/2023

我把他们报告做成一个简单的表格（表一），首先来看每平方英尺涨幅最大的前五名，依序是内布拉斯加州的奥马哈、密西西比州的杰克森、堪萨斯州的威奇托、威斯康星州的密尔沃基和阿肯色州的小岩城。它们的共通特色就是，涨幅都有两成，都是房价可负担的地区，地理上都比较偏向美国中部地带，房价中位数基本都低于全美价格，只有密尔沃基大约相当于全美中位数。所以现在对买家来说，可负担的房价会是一个选择的大重点。

再来，我们来看每平方英尺价格跌幅最大的前五名（表二），依序是爱达荷州的博伊西、科罗拉多州的丹佛、加州的沙加缅度、路易斯安那州的新奥尔良和伊利诺州的芝加哥。看起来这些跌幅都不大，这也是因为之前一直说的供应量的问题，加上还是有很大的需求，所以价格还在缓缓下降当中。