財經觀察/托市埋下泡沫危機 加息陷兩難\李耀華

　　澳洲中央銀行準備連續加息遏低通脹，同時令熾熱的樓市降溫，但對於按揭債務高築的澳洲業主來說，樓價一旦因為加息而急跌，其所受到的影響將比其他發達經濟體嚴重，若央行在貨幣政策方面過於進取，隨時會令澳洲業主損失慘重，投資回報泡湯。

　　當澳洲在2020年初爆發新冠疫情後，市場原估計澳洲樓價將會大跌10%至20%，但由於澳洲政府出手托樓市，推出多項措施刺激需求，令樓價不跌反升，在兩年的時間內，澳洲樓價中位數在疫情期間便大升31%。

　　樓價急升後，澳洲住宅物業的總值亦大舉增加了2萬億澳元，升至去年的逾9萬億澳元，而悉尼和墨爾本目前平均樓價亦已升破了100萬澳元大關。而按揭數字亦水漲船高，由2021年2月至9月期間，新造按揭中位數增加了8萬澳元，升幅比平均年薪還要高出1.5倍。

　　事實上，澳洲住戶所負擔的債務，已成為全球負擔最重的國家之一，澳洲樓價與家庭收入的比例，已由1990年的2.5倍大升至現時逾6倍。而澳洲央行在五月初加息，並在未來數月持續調高利率後，在過去兩年一直靠高額借貸供樓的30萬澳洲住戶，因按揭息率續升，未來很有可能再無力償還按揭而被迫違約。

　　另外亦有資料顯示，在澳洲1050萬家庭中，約有37%屬於按揭供款者，而約29.5%直接擁有住屋、27%向私人地主租用、3%屬國家或州政府的房屋。所以當樓價大跌後，雖然可令置業者的壓力減少，但卻會令正在供樓的接近四成澳洲人身陷險境。所以，澳洲央行當務之急，是要找出一個既令樓價降溫，同時又不會令大部分澳洲人最終斷供的兩全之策。