財經觀察/人口老化遏承接力 轉手存隱憂\李耀華

　　圖：全球租金回報率

　　日本東京樓價經歷逾30年的泡沫爆破後，近期已日漸回升，刺激日本人重回樓市，也吸引到更多香港買家入市。但經過30年時間後，日本人口老化問題愈來愈嚴重，房屋的承接力亦將大受影響，這對於日本樓市的前景將會是一個很大的隱憂。

　　對於房地產市道而言，人口增長是令房價持續上升的重要因素之一。日本目前的人口增長正急劇下跌，預期到2065年人口將會減少近4000萬人，而日本人口老化的問題亦日益嚴重，當地逾三分一的人口將會達到65歲以上，因此，房屋空置的比例將愈來愈大，預計到了2033年，比例將會增加至三成。有見及此，普遍日本新一代都較傾向重建房屋而不買新房。

　　此外，日本的房地產市場與其他國家又明顯不同，日本房屋貶值得很快，可以在20至30年間變為一錢不值，所以日本人一般不會刻意保養房子以吸引潛在買家，再加上人口老化的問題，便令日本人一般不會喜歡購買樓齡低於30年的房屋，而較傾向翻修舊房子。

　　另一個導致日本人不傾向買新房子的原因是，日本房地產在1990年升至高峰期後泡沫爆破，經過30年後，全國城市地價已下滑六成三，六大城市更比當年下跌76%。雖然近年部分地區，主要是東京等都會區緩步復甦，但早已不復當年勇。經歷資產大幅縮水後，日本人對買樓一直都十分審慎，不希望重演當年樓價大跌了五成，兼且還要努力償還巨額貸款的歷史。

　　在這種心理陰影下，即使近日東京地區樓價將升至泡沫爆破前水平，但亦不會有太大承接力，投資者要有心理準備，在買入日本樓後，轉手或較困難。