談樓說按/資產抵押申請按揭剖析（下）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　圖：業主若持有已清還按揭的現契物業，可向銀行依物業估值直接借25%。

　　上期提及以資產水平申請按揭貸款的方式（見1月17日A11版）。接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值指資產值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。

　　按揭額最多為資產值一半

　　若以物業價值申請按揭，銀行一般只可計算物業價值之一半作為資產值，若仍有按揭餘額，仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。如果持有物業之業主不只一人，那麼便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契（Joint Tenant）形式持有，便需要先將物業價值扣減一半；若以分權契（Tenant In Common）形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。

　　以借款人購買一個價值600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值最少需達1200萬元；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是200萬元，有關物業資產估值便最少需1600萬元（1600萬元×50%-200萬元=600萬元），才符合基本審批要求。而有關按揭成數最高達四成，即可獲批之按揭金額最高為240萬元；若有關新購物業已屬第二套房按揭，按揭成數再降至三成，即獲批之按揭金額僅180萬元。

　　上述按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產，但卻未能提供每月入息證明的客戶。但從以上例子，你會發現，若一心想以持有之「磚頭」資產再置業上會，困難度是相當高。其實市場上有個別銀行提供另一個簡單簡易的套現方式，若持有一個現契物業（已清還全數按揭貸款），銀行可依據物業估值直接借25%，以持有一個1200萬元現契樓為例，銀行可憑「磚頭」價值批出高達300萬元按揭套現金額，當中借款人亦毋須再提交其他入息證明，但留意借款人年齡不可超過60歲。