談樓說按/買銀主盤前查清狀況 方便上會\王美鳳

　　銀主盤給人錯覺是難於承造按揭，買入銀主盤同樣可向銀行申請承造按揭貸款，原則上跟一般按揭無異，銀行審批銀主盤，同樣是根據物業估值、買家還款能力及物業狀況批出按揭，換言之，若果有關銀主盤只屬業主無力供樓而交由銀主變賣單位，單位本身沒有出現問題，銀行可如常批出按揭貸款。

　　確認業權有否瑕疵

　　但要留意，銀主盤買賣限制較多，買家一般需接受一些特別條款，買賣基本上以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇所有狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。故此，銀主盤買家應在確定入市前預先做足功夫，了解物業所有狀況，以衡量是否存在風險及是否可承受相關風險。一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。在這種情況下，對於如常需要申請按揭貸款的買家，關鍵在於簽訂合約前，是否已確定單位沒有出現可能導致按揭拒批的問題，例如是業權瑕疵、業權不清、樓契缺失、結構性非法僭建等。需留意銀行成功批出按揭後，最終亦需由律師確定業權屬良好，方會正式放款予借款人。

　　有些情況即使未至於構成上會問題，但仍需買家自行處理，例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註押記令，俗稱「釘契」；又或倘若維修、翻新大廈通知已發出，要求業主支付有關費用，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。故此，買家在決定入市銀主盤前，宜先做好事前功夫，例如先視察單位了解物業狀況、查閱土地查冊紀錄了解有否法庭押記及產權負擔、搜集所需物業資料、並先透過律師向銀主借契以便了解業權是否良好等。　　

　　基於上述情況，買家在確定購買銀主盤之前應先行做足功夫，以避免售後任何情況出現影響交易或按揭審批；若對於物業估值及自身借款能力存疑，買家可事先透過按揭轉介了解銀行估價，若時間充足亦可先進行銀行預先按揭批核。

　　（作者為中原按揭經紀董事總經理）