談樓說按/買銀主盤先查清產權\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　銀主盤是由承按人（銀行或財務公司）以賣方出售物業，主因是按揭借款人連月斷供無法還款，亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人根據按揭條款收回抵押物業，以銀主身份出售單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報道銀主盤加入減價行列，造就一些買家轉投銀主盤尋寶。

　　銀主盤以往給人的錯覺是難於承造按揭，但原則上銀行審批銀主盤按揭與私樓按揭沒有很大分別，同樣可根據物業估值及買家還款能力批出按揭；但若果銀主盤本身牽涉個別情況，例如是業權瑕疵、凶宅、缺契、僭建問題等，便有可能影響按揭審批。

　　簽約前宜現場視察

　　不論是透過地產代理或拍賣行買入銀主盤，現時銀主大多可安排時間讓準買家視察物業，買家便可先行了解單位有否僭建、改建或結構性間隔改動；而不少銀行亦可讓準買家於簽合約前透過委託律師查閱物業契據文件，以便了解業權狀況，買家亦可先行查看有關單位在土地註冊處之紀錄，以便查看物業有否法庭押記等產權負擔。

　　銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢。換句話說，一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。例如原業主拖欠管理費、水電費，導致物業被註追收押記令，俗稱「釘契」，買方需要自費處理及註銷有關備忘錄；又如單位出現結構問題如非法僭建、違例改建等，買方不可提問或異議，倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。

　　此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。