談樓說按/樓價下跌 趁低吸納時機？（上）\中原按揭董事總經理 王美鳳

　　本港樓價自2021年中高位至今累跌20%，當中樓價經過反覆上落，亦受多個利好與利淡因素交錯影響。這段時期的樓價跌幅主要在去年形成，2022年樓價下挫達15%，息率上升成為樓市下跌的主要因素之一。港息自去年跟隨美國進入加息期顯著上升，按揭息率亦由去年初約1.5厘逐步升至現時4.125厘，加幅達2.6厘，用家享有十多年長期超低息環境後，需時適應息率正常化水平，現時之按息回升至與30年平均按息水平4.2厘相若。

　　今年樓價先升後跌，全年計樓價跌幅較去年收窄，當中除了加息周期已近見頂，息率因素逐步淡化外，市場上亦有多項利好因素作平衡，包括全面通關、調低印花稅率、放寬按揭成數、放寬按保及特區政府減辣等。受減辣及擴大人才計劃帶動，近日樓市氣氛有所回暖，但買家信心並未完全恢復，不少有上車或換樓需求的人士仍然觀望，買家總想「撈底」，低買高賣，但在樓價出現折讓時卻沒信心入市，在樓價反彈轉勢時卻後悔沒有趁低吸納。

　　在這個加息周期，住戶供款負擔自然增加，但基於樓價下跌，變相亦有助抵銷息率上升的供款增幅。舉例，一個中型單位於2021年中的售價為800萬元，若當時買入單位承造九成按揭，按揭金額為720萬元，以當時按揭年利率約1.5厘計，每月供款24849元，當按息升至現時4.125厘，供款增至34895元，升幅達40%；現時這個單位樓價下跌20%至640萬元出售，若買家趁樓價低水入市及承造九成按揭，按揭金額便由720萬元降至576萬元，以現時按息4.125厘計，每月供款為27916元。基於樓價下跌同步降低所需按揭金額，變相如同抵銷息率上升對供款的影響，故此即使加息後，供樓金額增幅收窄至12%。此外，買家所需的基本首期亦因樓價下跌，由80萬元降至64萬元。

　　息口回落 供樓負擔降

　　上述例子只作參考，要留意的是，息率總有周期性，息率上升固然增加供樓支出，但當息率回落卻會減輕供樓負擔；而買樓則以當刻價錢入市，當刻是否入市時機亦屬重要考慮。下期再談。