談樓說按/樓價下跌 趁低吸納時機?(上)\中原按揭董事總經理 王美鳳
Ta Kung Pao
本港樓價自2021年中高位至今累跌20%,當中樓價經過反覆上落,亦受多個利好與利淡因素交錯影響。這段時期的樓價跌幅主要在去年形成,2022年樓價下挫達15%,息率上升成為樓市下跌的主要因素之一。港息自去年跟隨美國進入加息期顯著上升,按揭息率亦由去年初約1.5厘逐步升至現時4.125厘,加幅達2.6厘,用家享有十多年長期超低息環境後,需時適應息率正常化水平,現時之按息回升至與30年平均按息水平4.2厘相若。
今年樓價先升後跌,全年計樓價跌幅較去年收窄,當中除了加息周期已近見頂,息率因素逐步淡化外,市場上亦有多項利好因素作平衡,包括全面通關、調低印花稅率、放寬按揭成數、放寬按保及特區政府減辣等。受減辣及擴大人才計劃帶動,近日樓市氣氛有所回暖,但買家信心並未完全恢復,不少有上車或換樓需求的人士仍然觀望,買家總想「撈底」,低買高賣,但在樓價出現折讓時卻沒信心入市,在樓價反彈轉勢時卻後悔沒有趁低吸納。
在這個加息周期,住戶供款負擔自然增加,但基於樓價下跌,變相亦有助抵銷息率上升的供款增幅。舉例,一個中型單位於2021年中的售價為800萬元,若當時買入單位承造九成按揭,按揭金額為720萬元,以當時按揭年利率約1.5厘計,每月供款24849元,當按息升至現時4.125厘,供款增至34895元,升幅達40%;現時這個單位樓價下跌20%至640萬元出售,若買家趁樓價低水入市及承造九成按揭,按揭金額便由720萬元降至576萬元,以現時按息4.125厘計,每月供款為27916元。基於樓價下跌同步降低所需按揭金額,變相如同抵銷息率上升對供款的影響,故此即使加息後,供樓金額增幅收窄至12%。此外,買家所需的基本首期亦因樓價下跌,由80萬元降至64萬元。
息口回落 供樓負擔降
上述例子只作參考,要留意的是,息率總有周期性,息率上升固然增加供樓支出,但當息率回落卻會減輕供樓負擔;而買樓則以當刻價錢入市,當刻是否入市時機亦屬重要考慮。下期再談。