談樓說按/按揭成數放寬 轉按套現水位提高\中原按揭董事總經理 王美鳳

　　上期（8月28日A13版）提及銀行提高按揭回贈進一步推動轉按增加，既然平手轉按亦具吸引力，用家若有不同轉按需求，在兼得銀行高回贈及放寬按揭提高轉按成數兩點推動下，轉按誘因已加大。然而，若然銀行估值下跌，若想轉按仍需看看因應現有估值之實質可造按揭金額是否足夠，不過，由於按揭成數已放寬上調，轉按又或轉按兼套現的水位便提高了。

　　小心計算供款能力

　　舉例，買家兩年前購入一個1500萬元之單位，當時於銀行承造五成按揭，現時按揭餘額710萬元，物業現值1400萬元，7月7日放寬按揭前，若轉按之金額僅700萬元，基本上仍要多補10萬元才可轉按，現時則可提高按揭成數至七成，可造按揭金額達980萬元，換言之，用家可考慮平手轉按又或轉按兼套現高達270萬元。

　　要留意的是，轉按兼套現等於加大了按揭金額，用家應計算一下自身供款能力是否足夠，並衡量套現金額的借貸成本。

　　以轉按將原有按揭餘額710萬元增至980萬元計，採25年還款期，現時按息約3.625%為例，每月供款由36022元增加至49721元，不過，若然將還款期延長至30年，每月供款則降至約44693元。

　　若金額用作投資，用家便需衡量回報率是否高於借貸成本，以及相關投資風險。此外，是次放寬按揭成數僅適用於自用物業，出租住宅物業的按揭成數則維持不高於五成。