談樓說按/按揭存款掛鈎戶口 對沖加息\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　現時拆息按揭（H按）的選用比例達97%，屬於主導市場的力量。在美國提速加息的背景下，隨着港元拆息（HIBOR）進入升軌，按息亦會在今年有所上升。面對加息周期，供樓人士如何減少加息的影響？本欄嘗試淺談一些對策。

　　現時銀行按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，一般是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致。換句話說，現時按息約2.2%，存息亦是2.2%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息。日後按息上升，如升至2.5%，存息亦會同步升至2.5%，若運用這類戶口得宜，可以很好對沖加息影響。

　　提存具彈性 利息逐日計

　　上述類別戶口的存款上限一般為尚餘按揭額的一半（個別可達60%），即是說，若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口有很大的慳息作用。當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約500萬元為例，按息2.2%、25年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬元存入高存息戶口，並於每月持續存入4000元儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達25%，省去金額約達38萬元，實際按息等同由2.2%降至約1.68%。

　　此類按揭存款掛鈎戶口在提存方面亦具彈性，用家可隨時按需要提取存息戶之存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，利息按每日戶口結餘計算。傳統來說，只限借款人享有與按息掛鈎的高存息戶口，但近年有銀行推出可掛鈎多達三人享有高存息往來戶口，借款人可選擇與其配偶，及／或按揭貸款的抵押人共同掛鈎高存息戶口。個別銀行更將父母、子女或按揭擔保人的共同掛鈎高存息戶口納入範圍，戶口上限亦為三人。若多於一人掛鈎高存息戶口，有關存款金額上限便得平均分配，以存款額上限50%計，三人掛鈎的話，其中兩人的上限為17%，餘下一人為16%；若以兩人掛鈎戶口，有關存款上限則各25%。

　　上述掛鈎方式讓用家增加機會用盡戶口存款金額上限，合共獲得更多的高存息回報，較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人，又或按揭貸款餘額較高，以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。但若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口，又或有充裕的儲蓄，已很大機會用盡高存息戶口金額上限，若平分三人反而會導致自己的配額不足，便應按自己的財務狀況及需要作出選擇，例如改為選擇掛鈎兩人，又或毋須選擇與他人共同掛鈎戶口。