談樓說按/善用轉按 避免捱貴息\中原按揭董事總經理 王美鳳

　　特區政府在7月7日落實放寬按揭措施，比起所指的「微調」更有驚喜，除了提高銀行按揭成數至高達七成，並擴大按保樓價適用範圍至3000萬元，減免或降低按揭保費、上調非住宅按揭成數至高達六成、上調以資產水平申請按揭的成數至高達五成，以及放寬非來自香港收入的供款要求等，惠及層面除了包括上車及換樓人士、非住宅置業人士、海外收入置業人士等，有關鬆綁修訂亦即時造就多方面的轉按誘因，令不少供樓人士受惠。

　　由於按揭成數及按保成數同步上調，不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭／財務按揭，亦較以往容易，轉按並可同步賺銀行回贈，筆者將於本欄逐一闡釋。

　　發展商按息普遍前低後高

　　發展商為新盤買家提供的高成數按揭一般設有分段息率，較常見是首兩年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率則跳升至P-1%至P+1%，即現約為5厘至7厘，故此採用發展商按揭的新盤買家，一般在兩三年低息期後有轉按需求，以避免捱貴息。發展商一按以八成按揭佔多，以往用家若轉按至銀行僅獲五成至六成按揭，加上近數年樓價持續牛皮未有明顯升幅，用家需補回較多首期差額，難度較大。

　　現時銀行按揭成數已提高至七成，以現值1300萬元單位為例，用家若要轉走發展商八成按揭，放寬後轉按至銀行所需補回首期差額，以賬面計由樓價三成降至一成，又或實質首期差額由樓價約25%降至約5%（假設在兩年多時間已歸還部分本金及樓價在相若水平），用家較易應付。

　　由於按保適用樓價上限同步提高，八成按保樓價上限提高至1500萬元，及七成按保樓價提高至3000萬元，用家亦較易透過按保轉走發展商按揭，當中甚至已毋須補回首期差額。