談樓說按/善用新按保 免捱貴息\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳
Ta Kung Pao
新按保計劃除了幫助用家自置物業,實現上車或換樓大計,新按保亦適用於不涉及套現性質之轉按申請。對於一些早年採用發展商高成數按揭的新盤買家,便可透過按保轉走發展商一按或二按。
發展商按揭大多提供首兩年至三年之低息優惠,其後息率一般跳升至P-1%至P+1%,實際息率達4%至6%,高於現時市場按息,為免在低息蜜月期後捱貴息,用家大多衡量轉按可行性。由發展商八成按揭轉按至銀行,若非選用高成數按保,按揭成數僅五成至六成,除非樓價已明顯上升,否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。若透過按保轉按,按揭成數可高達八成,但在新計劃推出前,按保適用範圍限於樓價1000萬以下,現時樓價上限提高至1920萬,新盤業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭。
新計劃推出後,3月份轉按申請明顯增加,當中有不少是透過按保轉走發展商按揭,又或利息較高的財務計劃,申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家,放寬按揭保險確實亦對這些業主帶來實質幫助。
以一個案為例,買家於三年前以1250萬元買入一個新盤單位,選用了發展商八成一按上會,首三年按息2.5%,現時期滿按息跳升至P即5%,每月供款由4.4862萬元急增至5.6901萬元,希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值升至1350萬,業主之按揭餘額為910萬,若轉按至銀行申請一般按揭,按揭成數限於五成,需補回首期差額約235萬,難度甚高。現則可透過新計劃申請轉按,貸款上限高達960萬,故此業主可透過按保借足910萬按揭餘額,按揭成數由50%提高至67%。轉按後,業主現時之供樓利息由P利率(現為5%)降至全期H+1.3%(現約1.59%),每月供款由5.6901萬大幅減至4.145萬元,利息大減68%,供樓擔子得以大大減輕。
銀行以當前估值計算轉按之按揭成數,故需了解現時單位估值變化有否影響可造按揭金額。例如買家於三年前以1150萬買入新盤單位,現時單位已升值至1270萬,按保成數便不再以樓價1200萬以下之準則計算,即並非高達八成,而是按照現值超出1200萬計算,按揭額上限高達960萬,即按揭成數高達75.6%;但須留意,由於轉按不可涉及套現,實際貸款金額仍不可多於現有按揭餘額。