談樓說按/善用新按保 免捱貴息\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　新按保計劃除了幫助用家自置物業，實現上車或換樓大計，新按保亦適用於不涉及套現性質之轉按申請。對於一些早年採用發展商高成數按揭的新盤買家，便可透過按保轉走發展商一按或二按。

　　發展商按揭大多提供首兩年至三年之低息優惠，其後息率一般跳升至P-1%至P+1%，實際息率達4%至6%，高於現時市場按息，為免在低息蜜月期後捱貴息，用家大多衡量轉按可行性。由發展商八成按揭轉按至銀行，若非選用高成數按保，按揭成數僅五成至六成，除非樓價已明顯上升，否則業主需補回幾成首期差額才可轉按至銀行。若透過按保轉按，按揭成數可高達八成，但在新計劃推出前，按保適用範圍限於樓價1000萬以下，現時樓價上限提高至1920萬，新盤業主可有較大機會透過按保轉走發展商按揭。

　　新計劃推出後，3月份轉按申請明顯增加，當中有不少是透過按保轉走發展商按揭，又或利息較高的財務計劃，申請人大多是供款能力高但首期末夠充裕的用家，放寬按揭保險確實亦對這些業主帶來實質幫助。

　　以一個案為例，買家於三年前以1250萬元買入一個新盤單位，選用了發展商八成一按上會，首三年按息2.5%，現時期滿按息跳升至P即5%，每月供款由4.4862萬元急增至5.6901萬元，希望透過按保轉按至銀行。有關單位現時估值升至1350萬，業主之按揭餘額為910萬，若轉按至銀行申請一般按揭，按揭成數限於五成，需補回首期差額約235萬，難度甚高。現則可透過新計劃申請轉按，貸款上限高達960萬，故此業主可透過按保借足910萬按揭餘額，按揭成數由50%提高至67%。轉按後，業主現時之供樓利息由P利率（現為5%）降至全期H+1.3%（現約1.59%），每月供款由5.6901萬大幅減至4.145萬元，利息大減68%，供樓擔子得以大大減輕。

　　銀行以當前估值計算轉按之按揭成數，故需了解現時單位估值變化有否影響可造按揭金額。例如買家於三年前以1150萬買入新盤單位，現時單位已升值至1270萬，按保成數便不再以樓價1200萬以下之準則計算，即並非高達八成，而是按照現值超出1200萬計算，按揭額上限高達960萬，即按揭成數高達75.6%；但須留意，由於轉按不可涉及套現，實際貸款金額仍不可多於現有按揭餘額。