談樓說按/善用按揭存款相連戶口省利息\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　圖：平均按揭年期歷史高位橫行

　　政府正研究為資助性房屋提供漸進式按揭，其實，市場上按揭存款掛鈎計劃越見普及，借款人只要善用計劃，便可自製漸進式按揭抗加息。

　　近年銀行提供之按揭計劃一般設有與存款掛鈎的優惠，一款是較普及的按揭存款掛鈎計劃，銀行會向按揭客戶提供一個高存息戶口，而本文會先談及另一款屬於按揭存款相連之綜合戶口計劃，借款人可隨時將資金及日常儲蓄存放於綜合戶口，有關存款便等同還款直接扣減按揭本金，達到節省利息功效。

　　該原理有點像「漸進式還款計劃」，借款人可因應自己的加薪情況、儲蓄狀況漸進增加存放金額，甚或將大額資金停泊在綜合戶口內，由於利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算，故存放資金後便可享有扣減本金省息的作用。而此計類計劃之彈性更大，借款人可因應財務狀況隨時提取或存款金額，按揭利息按每日貸款淨結餘計算。除了省息，借款人藉持續性存款使按揭本金漸進式降低，亦同樣有縮短還款期作用。

　　這種以扣減本金計算淨額利息的計劃，慳息效果不錯，以現時平均按揭額500萬元及30年期為例，假設供款人一開始並維持存放資金20萬元於綜合戶口，然後每月再存入3000元儲蓄，全期累計可減少利息達26%約30萬元，按揭還款期亦由原先30年縮短6.3年至23.7年，加快完成整個供款歷程。為便參考及計算，以上例子是按現時低按息及息率不變計算，假設未來息率回升，這類計劃的慳息效果將更顯著。

　　故此，在息率回升周期，用家可多加善用計劃之特點及彈性，例如按自身可行之情況增加存入綜合戶口之金額，當有資金回籠，亦可增加在戶口停泊的資金，自製漸進式按揭持續性省息，以加強抗加息作用。再以上述按揭額及年期為例，假設未來按息由現時約1.45%升至2.5%，供款人一開首存放於綜合戶口的資金增至30萬元，然後每月存入儲蓄增加至5000元，全期累計利息減幅達到39%約82萬元，按揭還款期由原先30年縮短9.6年至20.4年，省息、抗加息及縮短還款期的效果更為顯著。