談樓說按/公司與個人買樓操作大不同（上）\中原按揭經紀董事總經理 王美鳳

　　樓市全面撤辣後，潛在客源即時擴闊，置業投資人士、買多層樓收租人士、內地或海外置業人士等，另外亦包括首置或換樓用家對樓市信心增加的人士。當中以公司名義買樓的人士有所增加，原因是公司買樓的印花稅已由高達樓價之15%（以往曾高達30%），降至現時因應樓價介乎100元至樓價4.25%，與所有置業人士一致繳交較低之置業印花稅率。

　　有助慳稅 轉售有較大彈性

　　以上談到的公司買樓是指公司作為買方購買物業，而並非透過公司股權轉讓的方式買入物業，後者股權轉讓實質是透過購買公司，獲得公司持有之物業及資產。樓市鬆綁之後，以公司名義買樓的個案增加，相信是基於以公司持有物業因應不同需求及情況可帶來好處，例如是未來轉售物業有較大的彈性，可選擇售予一般買家又或以轉讓公司股權方式出售物業，由於買方以此方式購入公司連物業資產，涉及之印花稅率甚低，僅約0.2%，公司名義業主在轉售單位時便可有較大潛在客源，議價優勢或較大。

　　此外，公司名買入物業對一些人而言，還有不同好處，包括一些有慳稅作用的安排，例如物業涉及之費用可作為公司開支而扣稅，公司出租物業在稅務處理上可透過繳交利得稅而取代物業稅，計算上或更慳稅，另外是公司名業主身份的私隱度可相對較高等。

　　有限公司屬於獨立法人，可簽訂買賣合約，而公司買樓同樣可申請做按揭。較多公司買家選擇以空殼公司購置物業，由於並非經營業務的公司，銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力，有關股東需符合現行供款佔入息比率之規定。公司股東或有不同持股比例，較多銀行接納持股比例不少於50%的公司股東作為按揭借款人及／或擔保人，例如有關公司兩位股東持股比例是50%及50%，其中一位股東已有足夠入息水平，便可由該位股東作為借款擔保人；若然股份比例分別是35%、25%、20%、20%，便需由多於一位股東作為借款擔保人，股份比例需合共達50%或以上。

　　然而，銀行之間對於公司借款人的審批準則不盡相同，亦有銀行要求不論多少股份比例，全部公司股東均需要作為借款人。