談樓說按/了解按揭年期公式免失預算\王美鳳

　　圖：銀行對於按揭年期設有審批準則，借款人的年齡及物業樓齡是重要的評估要素。

　　根據統計數字，近年借款人申請及銀行批出之平均按揭年期維持約27年，對比10多年前平均按揭年期少於25年，以及20多年前平均按揭年期少於20年，反映近10年選用較長按揭年期的借款人佔多，以選用30年及25年還款期為主流。選用較長按揭還款期的好處是，每月供樓金額相對較低，亦因而較易於通過銀行審批之供款要求。

　　目前按揭年期上限為30年，然而，是否每位按揭借款人都可申請最長30年還款期？銀行對於按揭年期設有審批準則，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素，亦會影響銀行批出之按揭年期。一般來說，按揭借款人的年齡或樓齡與還款期的總和（人齡／樓齡＋按揭年期）上限介乎70至75年。

　　按照上述主要準則，借款人年齡若超過45歲已未必可獲批足30年還款期。其實，對於年齡相對較高的按揭申請人，仍有彈性方法可獲批足長達30年按揭年期。

　　部分以「80減年齡」審批

　　市場上有部分銀行對於人齡審批方式較具彈性，接納以「80減年齡」的計法，借款人年齡若達50歲仍可獲批足30年還款期；當然，借款人仍需向銀行提供足夠入息證明。有些銀行以「75減年齡」作基本準則，而當中可因應特定情況放寬至「80減年齡」，例如是客戶屬於較大額存款的理財客戶，又或能顯示退休後仍有持續穩定月入如退休金、股息、租金等。