樓語縱橫/租值上升 新盤近十年最抵買\楊永健

　　隨着過去數年樓價持續回落，不少屋苑的成交價已跌至近十年新低，連帶二手樓價回落，一手新盤定價亦為近十年最「抵買」階段。新地近期售出赤柱豪宅赤柱村道50號的最後一座洋房，成交價低見1.068億元，呎價不足3.7萬元，成為屋苑自開售十年以來，總成交價以至成交呎價均創下屋苑最低水平。

　　赤柱村道50號由12座洋房所組成，物業自2015年4月售出第一座洋房，十年來剛好見證樓價升跌，物業於十年前首宗成交呎價約4.6萬元，兩日後售出的第二間洋房呎價已加價至5.3萬元，雖然售價上升，但銷售成績相當理想，開售一個月已售出8間屋，雖然其後一宗成交取消交易，但已售出逾半數單位。

　　其後發展商改以惜售策略，項目整體的平均呎價亦約達5萬元，於2019年疫情前重新售出一宗於2015年取消交易的洋房，成交呎價更升至6.1萬元，較2015年的原售價高近三成。兩年前，赤柱村道50號再售出最優質的單邊洋房，買家屬於發展商的關連人士，成交呎價達6.7萬元創屋苑新高，樓價經過近幾年整固，最新的成交呎價已降至3.7萬元，對比高峰期的6.7萬元，大幅回落45%。事實上，近期個別半新盤的呎價亦較高峰期回落四至五成之多。

　　印花稅成本大減

　　新盤售價大幅回落，同時間過去十年樓市租值卻顯著上揚，因此過去十年新盤的租金回報大幅增加，從以往個別新盤的租金回報率只有一至兩厘的超低水平，現時個別新盤回報已超越四厘水平，因此目前的新盤定價確實是近十年最「抵買」。

　　總括而言，過去十年整體建築成本增加，現時新盤用料比十年前優質，而同時買家入市成本亦大降，十年前海外買家來港買豪宅，雙倍印花稅（當時未將從價印花稅劃一加至15%）再加上15%的買家印花稅，海外買家來港買豪宅的成本是樓價23.5%，現時購買豪宅印花稅已大幅調低至4.25%。換言之，過去十年間樓價顯著回落，租金回報卻明顯增加，建築費上升而置業成本卻大幅回落，現時的新盤定價肯定是近十年最「抵買」。