樓語縱橫/私宅未來供應料「前多後少」\世紀21 Q動力總經理 楊永健

　　每逢年底長遠房屋策略督導委員會都會發表《長遠房屋策略的周年進度報告》，更新未來10年的房屋需求預算。最新發表的2022年周年進度報告，推算未來10年（2023-24至2032-33年度）總房屋需求為42.1萬伙，特區政府因而將供應目標定於43萬伙，數字與去年的估算一樣。

　　但與5年前的估算比較，當時估算未來10年房屋需求是46萬伙，換言之過去5年間，市場對長遠房屋需求減少約8.5%，經過2019年修例風波、3年來的疫情以至近年的移民影響，未來10年的長遠房屋需求及建屋目標，自然會因應市況變化而減少。而自2018年起長遠房屋策略已把公私營房屋的比例更改為七三比，換言之未來10年公營房屋供應為30.1萬伙，私營房屋供應12.9萬伙。

　　最新的周年進度報告與5年前的進度報告相比，最大分別在於，當年特區政府表示物色足夠土地以達至供應目標存在挑戰，但最新報告所用的字眼已明顯不同，在公營房屋的供應上，特區政府覆述早前施政報告所列明，特區政府已覓得足夠土地，在未來10年提供約36萬伙公營房屋，比起30.1萬伙公營房屋的供應還要多。

　　至於未來10年的私營房屋供應，政府亦充滿信心，表示爭取於未來5年通過賣地及鐵路物業發展，為市場提供足以興建不少於7.2萬伙的私人住宅供應，再加上市區重建項目及其他私人發展項目（包括透過補地價更改土地用途及舊樓重建部分），相信足以滿足「長策」估算的需求。

　　10年可提供12.9萬伙

　　但如果按報告的數字來看，未來10年私人住宅供應將繼續出現「前多後少」的現象。如果按未來10年私人房屋供應12.9萬伙計算，平均每年只需1.29萬伙，而按差餉物業估價署的估算，今年私人住宅落成量達22851伙，明年落成量亦達21848伙。但如果未來5年私人住宅供應是7.2萬伙，平均每年供應將會減至1.44萬伙。按此推算，在2027年之後，平均每年私人住宅供應或許會降至1萬伙的水平。