樓語縱橫/樓市整固短期難逆轉\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　港股上周的波動令人驚心動魄，以3月15日的收市價來計算，恒生指數跌至18415點，與去年2月18日高位相較，13個月間急速下跌12768點。幸好經過2日的大幅反彈，基本上已收復大部分失地，恒指仍企穩21000點以上，再加上俄烏局勢稍見緩和，香港又未跟隨美國加息，本地第五波疫情亦已高位回落，希望最差的一刻已經過去。

　　對於未來樓市的前景，情況又如何？以差估署的樓價指數來計算，過去一年多整體樓價仍然保持平穩，儘管指數已連跌4個月，然而跌幅亦只是2.3%。相信未來樓市仍是「大勢平穩、波幅難料」。

　　根據國際公共政策顧問機構Demographia最新年度調查報告顯示，香港已經連續12年成為全球樓價最難負擔城市，調查顯示目前香港樓價是家庭入息中位數的23.2倍，換言之要不吃不喝23年才能上車；其次是澳洲悉尼，樓價是入息的15.3倍；排第三是加拿大溫哥華的13.3倍。

　　按有關報告分析，樓價對家庭入息中位數比率超過5.1倍便劃入「嚴重不能負擔」（Severely Unaffordable），香港確實遠超有關水平，由於有關調查於去年3季度展開，以去年9月份數字作計算，基於本地樓市自去年9月開始已經連跌4個月，相信稍後公布2月份的數字仍會下跌。隨着跌市的展開，二手市場減價盤湧現，部分更大幅劈價一成以上才獲承接。

　　無論如何，樓市整固已成大勢，相信未必能於短期內逆轉，市況變化仍然是難以掌握，無論成交量，以至樓價變化的波幅就難以預測，其中股市上落，以至地緣政治的變化、甚或是本地經濟市況轉變，每日都可能會有變化，不過或許最差一刻已經過去。

　　今年前路縱使崎嶇，但我們確實需要平靜的心態去接受不能改變的大勢，有勇氣去改變以至懂得迎難而上，最需要是要有智慧去分析，市況縱有改變，但市場購買力仍在，市民對住屋需求仍然沒有改變，失業率的回升亦只是短暫未上車仍會有上車需求，加上按揭保險放寬，換樓客可趁機改善居住環境。