樓語縱橫/樓市反彈 發展商全方位增土儲\楊永健

　　新盤市場持續熾熱，特區政府趁機加快賣地步伐，發展商也加快「搶地」吸納土地儲備。今年透過公開招標售出土地明顯增加，先後售出沙田、東涌、屯門土皮，連同本周五截標的荃灣永順街與德士古道交界地皮，預計至少售出4幅住宅地，較去年只售出2幅大幅增加。與此同時，港鐵趁機加快推出項目招標，連帶透過補地價來增加土地儲備，發展商多渠道全方位增加土地儲備。

　　最新港鐵推出鐵路項目招標，最終由近年積極買地補充土地儲備的新地，成功投得港鐵屯門南延線第16區站第1期發展權，即現時屯門泳池現址，項目屬純住宅發展，可建樓面面積逾60萬方呎，預計可興建2幢住宅，提供不多於1280伙中小型住宅單位，新地指出項目的總投資額將高達60億元。新地全方位增加土地儲備，今年內已至少吸納5幅土地，除了上述屯門鐵路盤，還包括沙田大圍和東涌2幅住宅地、2幅分別位於元朗洪水橋和長沙灣的補地價項目。

　　隨着賣樓收益增加，發展商自然需要補充土地儲備，其中今年透過契約修訂、換地、私人協約批地的補地價項目明顯增加。今年首三季已有多達50宗契約修訂及10宗換地的個案，涉及補地價金額高達48.5億元，較去年同期的46.2億元輕微增加5%，但基於去年四季度補地價宗數較少，而今年四季度的補地價宗數卻顯著增加，去年全年補地價金額約52.4億元，相信今年全年補地價金額至少達60億元以上。

　　趁低完成補地價

　　近期市場再有多宗完成補地價的個案，其中新世界發展與華潤置地合作的元朗南第1期項目新近已完成補地價，將於今年內動工，合共提供約700伙單位。新世界發言人補充說，集團會繼續透過不同途徑，加快釋放農地價值及資金回籠，亦會積極引入戰略合作夥伴，進一步提升整體發展潛力。

　　特區政府賣地收益以至補地價的金額，亦能反映樓價升跌。樓價已連跌3年，發展商吸納土地儲備自然較為審慎，賣地減少的同時，亦會因補地價金額過高而提出上訴，土地契約修訂自然減少。不過，現時整體樓價已經由跌轉升，售樓收益增加，發展商需要補充土地儲備，同時亦會趁低位完成補地價。然而隨着樓價回升，相信稍後特區政府批出補地價要求亦會相應提高。