樓語縱橫/新盤旺銷 去庫存提速\楊永健

　　上月筆者已經提醒，因應過去一段時間新盤庫存正逐步減少，市場潛在供應規模下降。截至今年6月底，香港未來三至四年的一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙，預計稍後房屋局公布的三季度私人住宅潛在供應勢必跌破10萬伙。而事實上，整體潛在供應已經連續五個季度下跌，從去年一季度高峰期的11.2萬伙，顯著減少近一成，並創下近三年以來的新低。

　　仔細分析房屋局的統計報告，未來市場潛在供應見頂回落，主要是因為最新已批出土地並可隨時動工單位，於今年二季度已跌至1萬伙，較去年二季度的1.3萬伙下降3000伙。已批出可隨時動工的新盤不斷減少，主要是近年政府批出土地顯著減少，已批出可隨時動工的單位自然減少。

　　當然另一個因素是近年新盤銷售明顯加快，特別是剛過去的三季度，新盤銷售接近6000伙，是自2016年三季度以來的九年新位。新盤銷售加快，而新批土地又有所減少，「一加一減」後，市場的潛在供應自然持續減少。其實，今年新盤銷售與累計新批土地之間確實出現明顯的差距。截至目前，今年新盤銷售量已超1.6萬伙，預計全年或達2萬伙水平。

　　減少推地 有效調節供需

　　至於今年的新批土地又會有多少？發展局局長甯漢豪於月初指出，政府會加快推地步伐，本季土地供應會涉及6420伙。加上今年一季度政府只批出沙田、東涌的兩幅細地，全年新批土地不足1.5萬伙，新盤銷量肯定高於新批土地。再者，去年新盤銷售達1.58萬伙，新批土地供應僅9000伙左右。換言之，去年至今的新盤銷售均高於新批土地，未來市場潛在供應自然大減。

　　明年情況又如何，當然在現階段是難以作出準確的估算，但綜合現時的新盤市場情況，明年仍然是新盤落成的高峰期。換言之，發展商仍需要加快推盤步伐，而減息周期未完，租金仍趨升，供平過租情況下，新盤需求仍殷切。至於新批土地應難大幅增加，因為發展商入市心態仍審慎。因此預計明年新盤銷售量仍會高於新批土地供應量。