樓語縱橫/啟德地價重返十年前\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　圖：啟德區地價拾級而下，現時差不多重返十年前的水平。

　　樓市持續整固，發展商買地心態亦變得相當審慎。近年特區政府批出的地價，幾乎一幅平過一幅，部分地區的地價更重返十年前的水平，新近信置聯同中海、鷹君、華置合組的財團，以53.6億元投得啟德2A區的地皮，樓面地價低見5392元，有關的地價創自2014年2月以來，啟德區地價的新低，目前的地價已幾近重返十年前的水平。

　　值得留意的是，如果對比於長實於去年12月底，以87.03億元投得的啟德2A區毗鄰的地皮，九個月前每呎地價仍然達6138元，最新的地價已下跌12%，由於兩幅地皮的條件相當接近，地價應該是相當接近。換言之，發展商普遍的出價均較去年底調低一至兩成，反映發展商對後市相當審慎。

　　至於地價是否重返十年前的水平，當然必須按地皮的條件作仔細分析，十年前的啟德交通尚未完善，沙中線仍未開通，啟德站根本未存在，十年前的地價自然低得有道理。但十年後的今日，沙中線已經開通，加上地皮亦鄰近已啟用的宋皇臺站，交通比十年前便利，奈何十年過後，今日的啟德基建尚未完善，體育園區未完成，興建地下街的責任亦交由中標的財團負責。

　　古語有云：「巧婦難為無米之炊」，意思是即使非常靈巧的人，做事缺乏必要條件，也難以完成。換言之，就算有上乘的廚藝，沒有足夠食材亦難以煮成一餐豐富的美食。回顧十年前後啟德區的發展與規劃，區域規劃確實相對較慢，即使鐵路網絡完成，但部分基建規劃卻花上十年仍未完成。

　　無可否認，過去特區政府大多先平整地皮才推出發售，但今時今日特區政府不少售賣的土地均有一定的附加條件，以剛出售的啟德地皮為例，中標財團需興建多項設施，包括負責興建長者鄰舍中心、殘疾人士地區支援中心等項目設施的樓面，亦需負責地盤外東面修建一處公眾休憩用地，及負責興建地下購物街、多段24小時開放的公眾通道及連接地盤與地下街、龍津石橋保育長廊及毗鄰發展項目等。一幅如此多附帶條件的土地，發展商出價自然較審慎。