樓語縱橫/去庫存見效 新盤定價轉進取\楊永健

　　圖：香港私宅潛在供應量。

　　去年樓市持續整固，加上銀行息口維持高企，發展商首要目標是「去庫存、減債務」。近月推盤步伐明顯加快，部分發展商亦出售非核心的投資以減輕債務壓力。經過一年多的努力，相信大家亦會察覺，市場上的貨尾庫存已顯著減少，發展商的債務問題亦得到改善，定價策略亦有所調整。

　　根據特區政府按季公布的私人住宅一手市場供應，截至2025年6月底，香港未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量約為10.1萬伙，較今年第一季度顯著減少4000伙，潛在供應連續5個季度下跌，從去年第一季度高峰期的11.2萬伙，顯著減少近一成，並創下近3年以來的新低。

　　私宅潛在供應減少

　　整體私人住宅供應由去年的逾11萬伙，減至約10萬伙，有關數字應如何解讀。簡單而言，2024年有超過11萬伙潛在供應，而2023年新盤銷售只有約1.08萬伙。如果當時新盤銷售沒有明顯加快，樓市隨時需要花上10年時間去消化有關供應。幸好去年的新盤銷售已大幅提高至1.58萬伙，如果以現時約10萬伙的潛在供應計算，市場只需要約6年時間去消化。當然按照今年的新盤銷售成績推算，而整體樓市潛在供應又進一步減少的話，隨時只需要4至5年就可消化。

　　事實上，如果以現時已將樓書上載至一手住宅銷售網的新盤計算，最新的新盤庫存已大幅減至不足1.8萬伙，比對於去年年初，當時的新盤總庫存高達2.5萬伙。經過一年的積極去庫存，新盤的貨尾總存量已大幅減少，部分新盤貨尾更已完全沽清，貨尾顯著減少的情況下，市場上的平盤自然賣少見少，發展商的新盤定價已有所調高，個別以進取價登場。