樓語縱橫/加息觸發劈價潮 覓筍盤好時機\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　圖：加息周期接近尾聲，用家可考慮趁整固期完結前趁低吸納物業。

　　上星期為全球超級議息周，最受港人關注的必然是美國再度加息，加上近期本港銀行同業拆息持續高企，最新同業拆息（HIBOR）全線升至5厘以上，最新本地實際按揭利率更升至3.625厘，創15年新高。

　　以香港銀行同業拆息計算，與樓按相關的1個月拆息已觸及16年高位，當然目前大部分按揭均設有最優惠利率（P）基準作上限。供樓人士負擔進一步加重，在過去一年半加息周期以來，每月供樓金額累計升逾30%，借500萬元人士要多交逾5000元。無可否認，加息已對樓價造成較大衝擊。

　　滙豐最優惠利率已由去年的5厘升至最近5.875厘，累計加幅0.875厘，但居民供樓負擔已大幅加重。以貸款額100萬元、30年還款期計算，在2022年初低息環境下，當時實際供樓利率約為1.45厘（H加1.3厘），每月利息開支為3428元，而港息高企下，實際供樓息率已持續高過封頂位。本次銀行加P息0.125厘，滙豐的P將提高至5.875厘，供樓實際利率將達到3.625厘（以P減2.25厘作利率上限計算），每月利息開支為4561元，較去年初則上漲33%。

　　過去不足一年中，以P計算實際上加息幅度不足一厘，但由於之前銀行同業拆息只是一厘多，因此以實際按揭利率計算，其間實質的加息幅度超越兩厘，因此加息對樓市的衝擊可想而知。

　　但大家亦需要明白，有危亦有機，在按揭利率大幅調升下，自然有業主需要加速減磅，甚或蝕讓離場，而事實上二手市場已經出現不少大幅割價求售的筍盤，加上加息周期接近尾聲，用家可考慮趁整固期完結前趁低吸納。