樓語縱橫/加息周期下 樓市韌性強過股市\世紀21．Q動力總經理 楊永健

　　圖：過去二十五年間，樓價累計升幅達一點二倍，表現跑贏恒生指數。

　　環球加息周期展開，令股市持續受壓，港股周一更是經歷超過十三年來最大的跌幅，恒生指數已經逼近15000點大關，較一年前26000點的高位，大幅回落四成二。股市今年跌幅顯著，個別股票的跌幅更加驚人，美團股價跌幅累計超過一半，昔日「股王」騰訊控股，市值更加蒸發近六成，由去年509元高位跌至最新206.2元。

　　目前恒指已跌至1997年回歸後首個交易日水平，彼時收市點位16365點，而於昨日已達15180點。換言之，過去二十五年間，恒生指數原地踏步。當然大家亦明白，即使恒生指數重返當年水平，並非股市無升無跌，而是因為今日恒生指數成份股，同二十五年前已截然不同。

　　1997年恒指成份股只有33隻，而今日成份股已大幅增加至73隻，每隻股份的比重亦大有改變，因此仍有不少股份較當時有大幅上漲，但不可否認，一些成份股已經「銷聲匿跡」，或是股價大幅「插水」。

　　筆者亦嘗試翻查過去二十五年間的樓市情況，亦對現時市況有一定啟示。首先，回歸二十五年來香港樓價及租金指數升幅均相當顯著。按差估署最新公布數據，今年8月份樓價指數為368.2點，較97年7月回歸時的167.2點，樓價累計升幅達1.2倍，而期間租金亦由138.8升至179.7，累計升幅接近30%。

　　表面來看，過去二十五年樓價升幅是跑贏恒指的，買樓收租肯定好過買股票收息，特別是加息周期仍未結束，或許現時會有個別高息股票，息率會高至6厘至8厘以上，但股市仍然有下跌壓力，恒指或許仍未見底。