樓語縱橫/中東局勢對港樓市影響有限\楊永健

　　相信大家亦有聽過「黑天鵝」理論，意思是指在經濟市場中往往會有難以預料、發生的機會雖然相當細小，但發生後卻會對市場產生重大影響，並引發連鎖負面反應。

　　早前，當環球貿易戰爆發時，有市場人士認為，貿易戰會成為環球金融市場的黑天鵝，但相信大家最難以估算是原來貿易戰只是「雷聲大、雨點小」的小型風波。至於今年另一個最大黑天鵝，肯定是近來局勢風聲鶴唳的中東市場，更有人聲言「以伊大戰」隨時引發第三次世界大戰的展開。

　　過去數星期，環球局勢面對重大挑戰，投資者對今年宏觀經濟背景會更為溫和的預期可能已經破滅。

　　美國政府對環球貿易和安全秩序的挑戰，可能擾亂全球貿易、資本流動、消費、投資支出，以及政府政策，但在過去一星期，市場對貿易戰的擔心可能已「一掃而空」，因為以伊戰爭已愈發激烈，加上美國已正式介入以伊戰爭，迅速變化的地緣政治事件大大增加市場的不確定性，為全球經濟增長、通脹環境、利率和長期借貸成本帶來不確定性。

　　不過，中東局勢對香港的實質影響始終有限，翻查過紀錄，無論是上世紀八十年代的兩伊大戰，以至1990至91年的波斯灣戰爭，雖然兩段期間對本港股市、樓市均帶來短期衝擊，但長遠而言，樓價仍處於上升軌。由此可見，過去的中東局勢緊張，對本港樓市只有短暫心理影響，長遠影響相當有限。

　　事實上，儘管過去一段時間受環球貿易戰影響，股市一度顯得回落，但現時已有明顯反彈，再者在環球局勢變得緊張，部分熱錢流入香港作資金「避風港」，令過去一個多月本地銀行同業拆息顯著回落，最新同業拆息低見0.58厘，令實際按揭息率顯著下調，供平過租的推動下，令整體樓市一、二手交投均顯著回升。