樓按明鑒/按保業主出租物業知多啲\曹德明

　　按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業。在申請按揭保險時，除了必須符合樓價上限及通過入息要求等基本條件外，申請人還需簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業將用作自住用途。

　　如果業主日後想將物業用作出租，必須先向銀行辦理甩按揭保險（甩按保）手續，將現有按揭成數降低至七成或以下。此外，業主還需通知銀行，並向銀行申請出租同意書，這將涉及相關的手續費。需要注意的是，即使按保業主的貸款額已經供至七成或以下，仍需遵循上述程序才能出租其物業。

　　出租物業的按揭成數最高為七成，如果物業的剩餘貸款額高於樓價的七成，業主需要補回差額。舉例來說，業主於三年前透過按揭保險購買了一個價值500萬元的物業，當時承造九成按揭。現在剩餘貸款額為440萬元，而物業的估值仍為500萬元。如果業主想出租該單位，則需要將按揭成數降低至七成，即最多可借350萬元，並需補回差額，計算方式為440萬元-350萬元=90萬元。

　　以自住名義申請按保，卻實際上將單位出租，這樣的行為即屬違反聲明，業主可能會承擔法律責任。事實上，按證公司以及銀行每年都會定期抽查按保業主是否持續居住於申請按揭保險的單位，若發現業主違規，將可能面臨罰款，甚至採取俗稱「Call Loan」的提早收回按揭貸款行動。因此，準備出租物業的按保業主應依照相關程序妥善處理，以確保萬無一失。

　　特定情況下可放寬限制

　　雖然按保業主一般不可出租物業，不過去年8月按證公司放寬現有按保業主的自住要求的限制。在特定情況下，合資格的業主可獲批准將自住物業出租，以協助他們應對因個人或家庭情況變化所帶來的特殊需求。這些特定情況包括：