樓按明曦/買家追價入市 提防估價不足\經絡按揭轉介營運總監　張顥曦

　　圖：樓市全面撤辣後，市民入市信心提升，樓市隨即回穩。

　　財政預算案上月底宣布樓市全面撤辣，加上金管局同日宣布放寬按揭措施，市民入市信心即時提升，樓市亦隨即回穩，當中一手成交量勢如破竹，表現亮眼，二手市場亦進一步升溫，多個二手屋苑更出現反價封盤情況。

　　二手市場出現反價潮，有買家擔心之後將有大量買家湧入市場，愈遲買會愈貴，部分人開始加快入市步伐，甚至索性追價入市。但追價買家要注意，銀行估值未必即時反映最新市況，有機會遇上估價不足的問題。

　　銀行估價較市況滯後

　　估價為銀行批核按揭的重要指標，會直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，當中樓價走勢為一項重要考慮，此外同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等亦會影響物業估值。

　　估價趨勢影響銀行對後市的信心，而銀行估價一般有所滯後，當市況波動大，銀行對二手物業的估價或有機會未追得上，亦會較易出現估價不足，如買家時間緊絀未能尋找合適的銀行，屆時或需要抬錢上會。試舉一例，有買家高追一個二手單位，成交價為600萬元，買家欲承造借八成按揭（480萬元），但銀行於估價仍為保守，估值只有500萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（450萬元），亦要額外支付30萬元上會。