樓按明曦/發展商按揭細節須留意\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　圖：買家申請發展商提供的按揭時，須有足夠的還款能力。

　　申請按揭要經銀行審查入息及須通過壓力測試，如借貸人收入不足，銀行最終批出的按揭成數或有所下調。近年部分發展商為加快新盤銷情，與旗下合作的財務公司為買家提供發展商按揭，在不涉及銀行及按揭保險公司的審批下，買家可透過此方法以高成數按揭上會。

　　過往在市況較差的時候，部分發展商按揭只需申請人提供簡單個人文件，甚至不用出示入息證明亦可成功獲批按揭，亦衍生了所謂的「呼吸Plan」。事實上，現時大部分發展商已於條款上列明，買家申請發展商按揭時須有足夠的還款能力，並要提供入息證明，而可批出的按揭成數亦會以指定財務公司的最終審批為準，因此並非「包借包按」。去年某新盤因發展商出現財政問題，經過權益轉換後，由新管理層及團隊接手，而原先申請發展商按揭的買家，可承造按揭成數由九成變為八成，買家頓時大失預算，並需額外支付一成首期方能上會，否則就要面臨被殺訂風險。

　　為減低業主以及賣方的爭拗，一手住宅物業銷售監管局日前發出新作業備考，建議賣方應向準買家提供有關資料文件列明財務計劃的資料以及《給準買家的提醒》，以提升計劃的透明度及保障買家。另外賣方亦應提醒準買家，如對相關計劃的條款及條件、批核條件和申請手續有任何疑問，應向賣方或其指定財務公司查詢有關詳情。此外，銷監局亦建議準買家要細閱有關價單和財務計劃資料，不要輕信口頭承諾，並應以書面形式確認為準。

　　新指引可加強買家留意發展商按揭計劃的內容及注意事項，保障其利益，同時亦可減少潛在誤會。而一般發展商按揭均設有配額，建議買家決定後應及早申請。此外，發展商按揭一般設有「蜜月期」，即首2至3年可以較低的息率供款，如買家計劃於「蜜月期」過後轉按至傳統銀行，便要好好計算自身收入是否能通過銀行入息審查及壓力測試。置業要量力而為，「還得到先好借」，事前要準備充裕的首期資金及避免借到盡，同時亦要預留後備資金，如遇上突發狀況下便可用作周轉。