樓按明曦/新手買家入市 留意四按揭須知\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　近期多個新盤均以優惠價推售，同時二手樓亦出現減價放售的情況，加上特區政府年內推出多個按揭放寬措施，相信不少市民欲趁樓市回落時入市購買安樂窩。新手買家考慮置業前，有4項按揭須知要留意。

　　（一）物業估價：物業估價是申請按揭的重要一環，因估價高低會直接影響銀行可批出的貸款金額。一手樓銀行一般都會依照成交價作為估價；二手樓的估價則受較多因素影響，包括樓市走勢、物業周邊成交紀錄、物業類型以及物業質素，因此比一手樓較易出現估價不足的情況，即銀行估價低於成交價，屆時買家或借不足按揭並需要抬錢上會。建議買家看中心儀物業時可先行尋找銀行作初步估價，申請按揭時亦應貨比三家，選擇估價最貼近成交價的銀行。

　　（二）計算入息：正所謂「還得到先好借」，銀行審批按揭申請時，需要申請人通過「供款與入息比率」以及「壓力測試」，供款與入息比率指申請人每月供款額不多於每月收入的50%；而壓力測試則指在申請的按揭息率加上2%後，每月供款額不多於每月收入的60%。如未能通過，申請人便需要加擔保人增加借貸能力，亦建議新手買家應根據自身供款能力而選擇合適的單位。

　　收入豐厚 宜揀較短年期按揭

　　（三）按揭年期：還款年期會影響每月供款金額，年期愈長，每月供款愈少，申請按揭時亦會較易通過壓力測試，但總利息開支亦會相應增加。在現時息口高企的情況下，如買家有充足收入，建議可選擇較短年期以慳取更多利息開支，如想借盡按揭年期，則要留意物業的「樓齡」及貸款人的「人齡」。銀行承造按揭時一般會以「75減去樓齡或人齡」決定還款年期，並以較低者為準，還款年期最長為30年。如想購買二手樓的樓齡或貸款人年紀超過45年以上，還款年期未必能批出30年。

　　（四）按揭計劃：每間銀行的按揭計劃各有不同，批出的按揭息率以及優惠回贈亦有差異，如想尋找低息率以及高回贈的銀行，便需要向每間銀行查詢。想省卻時間，建議可尋找大型按揭中介協助配對至合適的銀行，按揭中介亦可幫忙解決置業及按揭上的問題。