樓按明曦/放寬壓力測試 降上車門檻\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　香港金管局於9月23日向銀行發出最新指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘下調至2厘，並適用於所有物業按揭貸款。

　　是次放寬壓力測試的決定，相信是因今年樓市疲弱及加息周期開始。根據土地註冊處最新資料顯示，今年首八個月現樓按揭宗數錄得5.9014萬宗，對比去年同期的6.4777萬宗減少5763宗或8.9%。今年首八個月樓花按揭宗數則為3074宗，對比去年同期的3900宗減少826宗或21.2%，創十一年來同期新低。另外，香港加息周期開始，現時已有多間銀行陸續上調最優惠利率（P），相信年內亦將追加息，市民入市門檻將進一步增加。

　　放寬壓力測試要求後，入市門檻將會下調。假設以貸款額500萬元、還款期為25年、選用H按（拆息按揭）H+1.3%，現時H按實際息率已升至封頂息率P-2.25%，實際息率為2.875厘，放寬壓力測試要求前，加3厘壓力測試要求為5.3057萬元，放寬壓力測試要求後，加2厘壓力測試要求為4.8111萬元，即減少4946元或9.3%。

　　放寬壓力測試的消息一經放出，即時帶動經絡網站瀏覽量顯著提高。根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，放寬壓力測試後的周末，經絡網站瀏覽量按周急升逾三成，其中按揭計算機的使用量更急升逾1.4倍，反映在加息周期下，入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。

　　事實上，放寬壓力測試除了可以降低置業人士於加息周期的入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。

　　不過，筆者要提醒有意置業人士，要留意按揭利率有可能跟隨大市調升，而本港加息周期開始，銀行年內將有機會逐步追加上調P息，而當P息增加，壓力測試要求亦將會相應地增加。因此，置業前應評估當中涉及的利率和自身財務風險，並確保有長遠穩健的財務安排才好入市。