樓按明曦/投資細價樓 按揭留心三項細節\張顥曦

　　自從特區政府降低物業印花稅的費用，400萬元或以下的物業從價印花稅劃一為100元，吸引部分投資者投資細價樓，另外，去年2月份特區政府全面撤銷三大辣稅，加上今年放寬物業印花稅，亦為短線投資帶來誘因，當中元朗、屯門個別屋苑更成為熱門的短線投資勝地。然而，短線投資物業除了要留意物業價格，申請按揭細節亦不容忽視，筆者今次解說短線投資細價樓按揭三大注意事項。

　　申請按揭注意罰息期

　　長線買入住宅物業，申請按揭時一般會較留意按揭利息及相關回贈及優惠；短線投資住宅物業，由於大有機會於一、兩年內將物業賣出，買家首要考慮的反而是罰息期，即買家在指定時段內提前還款，銀行會收取指定費用。現時市場上按揭罰息一般為兩至三年，假設買入單位時，選擇了罰息期為2年、罰款為按揭額2%的按揭計劃，以貸款額300萬元計算，如果在2年內賣出單位，便要支付300萬元×2%＝6萬元的罰款。現時每間銀行的罰息期不同，建議諮詢大型及專業的按揭轉介公司，找出最利好自己情況的按揭計劃。

　　按揭利息影響回報

　　短線投資物業如果需要申請按揭，要計算利息成本，假設買入400萬元的物業，申請七成按揭即共280萬元貸款，昔日如以P按3.5厘計算，首年利息開支已高達9.7143萬元。不過選用H按如遇上拆息低企，可有利縮減利息開支。約以7月11日的拆息1.08厘，按息2.38厘計算，首年利息開支則降至6.4937萬元，較鎖息上限已減少3.2206萬元，有利短線投資物業獲得正回報。

　　摸貨不能申請按揭