樓按明曦/供樓負擔比率勢再上升\經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

　　特區政府日前發表半年經濟報告，其中一項數據揭示出二季度置業負擔指數達到71%，即供樓佔入息逾七成，遠高於2002年至2021年期的長期平均數49%。報告亦提到，如利率上升3個百分點，比率將飆升至93%，可算是相當駭人。

　　上述置業負擔指數，是以面積45平方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數（不包括居於公營房屋的住戶），並假設按揭成數為70%及年期為二十年而計算出來。而坊間計算供樓負擔比率的方法或略有不同，美聯物業房地產數據及研究中心的6月份供樓負擔比率則錄得62.3%，雖稍有回落但仍算是近年較高水平。香港加息將至，供樓負擔比率會否進一步上升？

　　供樓負擔比率的高低，主要取決於以下幾項因素，包括樓價、息口及家庭入息中位數等。若樓價及息口越高、家庭入息中位數越低，負擔比率便會增加，反之亦然。

　　首先在息口方面，相信大家對最優惠利率（P）即將增加並無懸念，筆者預料在港美息差持續擴闊、拆息不斷上升及銀行體系結餘逐步遞減的情況下，香港銀行最快有機會於9月調升P，幅度預計約為0.25厘。假設500萬元貸款、供款三十年及以P按2.5厘計算，若P增加0.25厘至2.75厘，每月供款將增加656元或3.3%。

　　至於家庭入息中位數方面，政府統計處截至2022年首季的最新數據中，私人永久性房屋的住戶每月入息中位數為3.88萬元，按季升1600元或4.3%。不過，2022年4月至6月的勞動人口統計中亦反映，就業人士每月就業收入中位數由2月至4月的1.85萬元，略微下跌到3月至5月期間的1.8萬元，因此未來一季的入息中位數亦有機會下調。

　　樓價方面，差估署最新的6月樓價指數按月跌1.14%，連跌兩個月。不過，筆者認為在樓市周期上有輕微波動乃屬正常，香港樓市的剛性需求殷切，加上預料未來經濟將逐步回復正常，樓價有機會反覆回升。