樓市智庫/辣招遏炒風 擠出樓市泡沫\中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

　　近期一些虛擬貨幣有泡沫爆破跡象，再加上美國大幅加息、美股急跌，有人擔心會影響到香港樓市。但港樓二十五年來升78%，差不多是全球主要城市升幅最小的，而且又被多種印花稅辣招捆綁住超過十年，港樓基本上沒有泡沫可言，何來爆破。

　　回歸祖國二十五年，香港經歷了四任特首。在其中三位特首任期內，樓價皆錄得升幅。以中原城市指數CCL計算，由1997年7月的100點，曾跌至2003年5月最低的31.34點，至最高點2021年9月的185.62點，高低波幅高達五倍，CCL今年4月最新報178.34。

　　香港首任特首在大幅增加房屋供應，以及2003年沙士的巨大衝擊下，樓價於任內錄得47.6%的跌幅。至於成交量，除了首任特首以增加房屋供應為主要房策外，其餘三任特首皆以壓抑需求為房策的首要任務，譬如加強一手規管、首推額外印花稅、收緊按揭成數等，上述政策有效打擊樓市炒風，亦成功令物業市場需求減少。以歷任特首任期計算，由首任特首當時平均每月錄得6140宗一二手私人住宅登記，減少至第四任特首平均每月的4796宗。

　　由於特首多數採取打擊住宅樓市措施，自2010年起已經有額外印花稅、從價印花稅及買家印花稅等辣招，並且不斷加辣，令買賣樓房成本持續加重，辣招已經將炒家趕絕，樓市交投保持低位徘徊。辣招不但清除了炒家活動，並且把所有樓市泡沫擠走，港樓經已變成一杯無泡沫啤酒，令炒家感覺非常乏味。港樓沒有泡沫，就很難有爆破危險。過去二十五年只升得78%，平均每年只上升3.12%，與通脹相差無幾，比較其他樓市，港樓可謂黯然失色。

　　就以美國樓市為例，美國自從2008年次按危機之後，樓市曾經有一段時間低落，但仍然高過1997年香港回歸之時。如果以1997年至今計算，美國樓市這二十五年的升幅約為2.5倍，平均每年升幅約10%，升勢遠超香港。如果以泡沫而言，美樓一定遠多於港樓。

　　如論樓價香港現在非常落後，許多不明朗因素經已掃除，重拾昔日光芒是可期的，單是追落後，已經有很多方面值得憧憬。