樓市智庫/股市氣氛熱 帶動港樓投資升溫\陳永傑

　　圖：發展商今年積極推盤且成交量持續攀升，有助二手樓價回穩。

　　今年以來，恒生指數累升逾兩成，近期更突破25000點，創近三年半高位，主要受惠於企業盈利改善及資金回流。相比之下，本港二手樓價仍跌近1%，表現相對滯後。

　　隨着股市上升帶動財富效應，不少投資者資產賬面增值，能夠增加消費和投資意願。部分投資者開始考慮將資金由波動較高的股市，轉投較穩定的實物資產如物業，以分散風險並鎖定回報，進一步推動樓市升溫。

　　發展商推盤信心轉強，今年上半年一手市場成交量創下六年新高，吸引大批投資者及大手客入市，有些買家亦原本由買一間變買兩間，租客亦變買家。有發展商亦指出，近期股市走勢向好，投資氣氛轉好帶動投資者入市。財富效應使人更樂於進行大額開支，例如提早置業、升級換樓，甚至買車、裝修或外遊消費。

　　翻查過去十年市場數據，港股與樓市走勢雖非完全同步，惟整體趨勢仍見關聯。2016至2017年及2019年均曾出現「股樓齊升」局面，尤以2017年最為顯著——當年恒指累計升幅達36%，冠絕全球主要股市，同年中原城市領先指數亦上升近13%，反映投資氣氛熾熱，資產市場全面受惠。

　　踏入2020年後，在中美貿易摩擦加劇及美國進入加息周期等因素影響下，資金成本上升，市場波動加劇，股市與樓市隨即雙雙回落，顯示宏觀環境轉變對兩大資產市場均構成壓力。至於2024年，情況出現背馳：恒指反彈近18%，樓價卻跌足6.5%，錄得連續第三年下跌，呈現「股旺樓弱」格局，亦顯示樓市正處於調整周期，未必再能單靠股市帶動。